2012年广州甲级写字楼市场年度报告.docVIP

2012年广州甲级写字楼市场年度报告 说明 本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、广州市国土资源和房屋管理局定义 量指报告期新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期量=上期存量+报告期新竣工量。 空置率指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。概览宏观经济 　　广州市统计局发布了《广州市2012年广州市经济运行情况分析》，报告显示，2012年广州市实现地区生产总值（GDP）13551.21亿元，比上年增长10.5%。增速高于京沪深，但低于天津重庆。 　　从2012年情况看，广州市经济克服了国内外众多不利影响，虽较2011年有所放缓，但GDP增速持续稳中趋升，增势好于全国和全省。报告显示，第一、二、三次产业分别完成增加值220.72亿元、4713.16亿元和8617.33亿元，分别增长3.3%、9.9%和11.1%。第一、二、三产业增加值占GDP的比重由2011年的1.6：36.9：61.5调整为1.6：34.8：63.6，第三产业比重提高2.1个百分点。 　　2012年，广州市规模以上工业总产值同比增长11.5%，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，面对强大的供给量，市场消化能力不足 另一方面2012年，广州写字楼市场最突出的表现是在资本市场上，随着广州城市价值的提升， 投资者对经济回暖信心加大，加上住宅持续限购，企业自用需求增长推动，令广州写字楼售价持续上行。尤其是自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2012年的一大需求主力。 目前写字楼主要集中在、珠江新城海珠区，到201年底，甲级写字楼市场总量达到万平方米。高品质综合写字楼建设，使写字楼市场呈现多核心发展态势。 根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，广州写字楼市场平均售价26655元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨11.6%；平均租金132元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比下降3.6%；平均空置率17.4%，与2011年相比上升22.5%。 市场供应 全年新增接近两成 珠江新城目前写字楼主要集中在、珠江新城海珠区，到201年底，甲级写字楼市场总量达到万平方米。2012年全年广州甲级写字楼新增供应主要集中在。新包括有第四季度，位于珠江新城的保利中汇广场及广晟国际大厦两座优质写字楼的交付使用，为广州市甲级写字楼市场合计提供144600平方米的新增办公面积。主要以珠江新城写字楼为主 市场需求 内资企业驱动市场 金融零售表现抢眼 南丰智库（CORC）调查报告显示，2012年广州全年新增供应81万平方米，与2011年相比增长12.5%；全年吸纳量为69万平方米，较2011年上升11.3%，创历史新高。 2012年随着整体需求下滑，2012年扩张型成交减少，反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时，由于环球经济与国内经济均出现下调，新进驻广州的企业数目出现下降。大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度，令广州写字楼的扩张型成交需求减少，在2012年内资企业的需求成为市场主驱动力，推动广州写字楼市场热度持续。特别是第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业，其中以电脑及IT通信业最为活跃。 由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，面对强大的供给量，市场消化能力不足 金融行业和零售贸易行业是写字楼需求的主力60%成交来源于内资企业的扩张，内资企业仍然写字楼租赁需求的主导地位。 2012年主要的租赁成交还包括中国邮政储蓄银行租赁利通广场3层合计6,711平方米办公面积；敦豪货运续租中华国际中心2,203平方米办公面积，续租粤海天河城大厦1,522平方米办公面积；联邦快递租赁太古汇1,936平方米办公面积；科惠医疗租赁太古汇1,700平方米办公面积；百事可乐租赁高德置地广场逾1,000平方米面积等。 随着广州城市价值的提升，越来越多企业选择广州，投资者对经济回暖信心加大，加上住宅持续限购，企业自用需求增长推动，令广州写字楼售价持续上行。 位于珠江新城的富力盈通大厦于2012年第四季度入市，成交量已超过2万平方米，其他在售如富力盈凯广场、番禺万达广场、保利中达广场、财富世纪广场、保利V座、保利天悦、珠江国际纺织城、合生广场等项目均有不俗的成交。有限的可售供应带动售价进一步提升。现时广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力，大中型国内企业更成为需求主力之一。例如保利中达广场分别由广汽集团和广物汽贸整栋购入自用作为总部。