第二章-2资产评估基本方法——市场法方案.pptVIP

? 交易实例A 交易实例B 交易实例C 交易实例D 评估对象 坐 落 略 略 略 略 略 所处地区 临近 类似 类似 类似 一般市区 用地性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地类型 空地 空地 空地 空地 空地 交易日期 2007.4.2 2007.3.3 2006.10.4 2006.12.5 2007.10.3 单位价格 870元/M2 820元/M2 855元/M2 840元/M2 ? 地块面积 225M2 380M2 320M2 450M2 600M2 地块形状 长方形 长方形 长方形 略正方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 普通 基础设施 较好 完备 较好 很好 很好 交通状况 很好 较好 较好 较好 很好 正面路宽 8m 6m 8m 8m 8m 容积率 6 5 6 6 6 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 30年 ③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为： 　 交易实例A：0%； 交易实例B：2%； 交易实例C：3%； 交易实例D:0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%； 交易实例B：7%； 交易实例C：12%；交易实例D：10%。 * ⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。 区域因素比较表 类似地区 区域因素 B ? C D 自然条件 （相同）10 （相同）10 （相同）10 社会环境 （稍差）7 （相同）10 （相同）10 街道条件 （相同）10 （相同）10 （相同）10 交通便捷度 （稍差）8 （稍好）12 （相同）10 离交通车站点距离 （稍远）7 （稍近）12 （相同）10 离市中心距离 （相同）10 (稍近)12 （相同）10 基础设施状况 （稍差）8 （相同）12 （稍好）12 公共设施完备状况 （相同）10 （稍好）12 （相同）10 水、大气、嗓音污染状况 （相同）10 （相同）10 （相同）10 周围环境及景观 （相同）8 （相同）10 （稍差）8 综合打分 88 108 100 ⑥进行个别因素修正。 A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高2%。 B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： 年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8％)35] ＝0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。 交易实例A修正后的单价为： 交易实例B修正后的单价为： 交易实例C修正后的单价为： 交易实例D修正后的单价为： ⑧采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价＝(909+1038+901+942) ÷4 =948（元/平方米） 土地评估总价＝600×948=568800（元） 2. 成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达： 资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照 物成交价格÷参照物现行合理成本） 例6. 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。 资产评估价值=20×150％=30（万元） 3. 市盈率乘（倍）数法 适用于整体企业的评估。 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率 例7. 某被估企业的年净利润