2016年注会《税法》讲义_042_0804_j.docVIP

第三节 契税法 契税是以中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 一、征税对象（熟悉，能力等级2） 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。 P226-227，教材提到5项。 【相关链接】这里要注意与土地增值税对比记忆。 具体情况 契税征税对象 土地增值税征税对象 1.国有土地使用权出让 是 不是 2.土地使用权的转让 是 是 3.房屋买卖（含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为） 是 是 4.房屋赠与（含获奖、继承方式） 法定继承不是，除此之外均是 赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是 5.房屋交换 是（等价交换免） 是（个人交换居住用房免） 【特别提示1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。 【特别提示2】买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。 【特别提示3】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税： （1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。 （2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。 【注意特例】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。 【特别提示4】注意辨析与房屋赠与有关的规定： 赠与——征税 【例题1?单选题】下列有关契税的表述中，正确的是（ ）。（2009年原制度） A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税 B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税 C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据 D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税 【答案】A 【例题2?多选题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ ）。 A.以土地权属作价投资 B.以土地权属抵债 C.以获奖方式承受土地权属 D.以预购方式承受土地权属 【答案】ABCD 二、契税的纳税人、税率和税额计算（了解，能力等级2） （一）纳税人 契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表： 转让方 承受方 （1）营业税（转让无形资产、销售不动产） （2）城建税和教育费附加、地方教育附加 （3）印花税（产权转移书据） （4）土地增值税 （5）企业所得税（或个人所得税） （1）印花税（产权转移书据） （2）契税 【例题?多选题】甲房地产企业将一座别墅销售给王某，签订了商品房销售合同。下列有关售房涉及税收的表述中，正确的有（ ）。 A.甲企业应缴纳契税 B.王某应缴纳契税 C.甲企业应缴纳印花税 D.王某应缴纳印花税 【答案】BCD （二）税率 3%～5%的幅度比例税率。 【注意】个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率暂统一为1%。（全国一致） （三）应纳税额计算（掌握，能力等级3） 契税主要规定一览表见下表： 征税对象 纳税人 计税依据 税率 计税公式 国有土地使用权出让 承受方 成交价格 3%～5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定 应纳税额=计税依据×税率 土地使用权转让 买方 房屋买卖 买方 房屋赠与 受赠方 征收机关参照市场价核定 房屋交换 付出差价方 等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额 【提示】这里的易混淆的考点有两个： 一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 【例题1·多选题】甲企业在2006年得到政府无偿划拨来的一处房产，2015年补办该房产的土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后获得土地使用权，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确的有（ ）。 A.甲企业补办土地出让手续、缴纳土地出让金,应缴纳契税 B.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳营业税、城建税 C.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税 D.乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税 【答案】ABCD 【例题2·多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ ）。（2014年） A.购买的房屋以成交价格作为计税依据 B.接受赠与的