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中共国家税务总局党校 中共国家税务总局党校 房地产业、建筑安装业法律问题研究 主 讲 人：曹 福 来 部 门：教研一部 职 称：副 教 授 联系方式 办公电话：051487806620 移动电话邮件地址：jscaofulai@126.com 1．房地产交易管理制度与政策 2．建筑安装业的制度 建筑安装业： 1、建筑业：建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。2、建筑物装修装饰：主要包括从事对建筑物的内、外装修和装饰的施工和安装活动。 3、 线路 和设备安装：线路安装主要包括对建筑物内电力线路、计算机网络线路、广播电视线路等的安装铺设；管道安装主要包括自来水管道、下水管道、中央空调通风管道等的安装建设；设备安装主要包括中央空调、纯净水过滤系统、电力保障系统等设备的安装。 房地产交易管理制度与政策 一、房地产交易的基本制度； 二、房地产转让； 三、房屋租赁； 四、房地产抵押。 房地产交易的基本制度 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的情形。 商品房预售 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖方式。但是，如管理不善，易导致投机行为，损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售的法律纠纷最多、最复杂。 商品房预售的条件： 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期； 4.商品房预售许可证。 申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的《营业执照》和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度的说明； （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 商品房预售许可的程序 （一）受理。 （二）审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 （三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。 经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。 （四）公示。 商品房预售管理有关规定： 1.商品房预售实行许可制度。 房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。否则，不能进行商品房预售。 2.商品房预售合同实行登记备案制度。 预售人应与承购人签订商品房预售合同。并且，承购人应在 30 日内持合同向有关部门登记。 3.商品房预售所得款项的专款专用制度。 《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，以确保工程建设的所需资金，保护商品房预购人的正当权益。 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 何为“五证” 、“两书” “五证”指的是：第一国有土地使用权证，我国《土地管理法》