收功益法在房地产评估中的应用.docVIP

收益法在房地产评估中的应用 概述 （一）房地产评估介绍 不同的国家，对房地产估价的解释也是不同的，例如在美国房地产估价被称为“Real Estate Appraisal”,而在英国则被称为“Property Evaluation”,并认为其是“为待定目的的评估不动产之特定权益于特定时间之价值的艺术或科学1在我国则被称为房地产评估，房地产评估是指由专业的房地产估价人员根据估价的目的，遵循估价步骤和程序，依据估价的原则，并选择适当的估价方法，在综合各种条件和因素的情况下，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 1． 房地产估价对象 房地产的估价对象既指具体估价项目中的需要估价的房地产。实践中房地产估价的对象主要有土地，建筑物以及建筑物与土地合一的估价对象2。现实中主要包括九种对象： 无建筑物的土地 有建筑物的土地，（包括建筑物尚未建成的土地） 建筑物，(包括尚未建成的建筑物) 土地和建成的建筑物的合成体 土地与尚未建成的建筑物合成体 已经灭失的房地产 房地产的局部 包含其他资产的但以房地产为主的企业资产 作为企业中的一部分的房地产 在实务操作时不仅要对估价的类型有所分类，还应对该估价对象的基本条件有充分详实的认识。在估价土地时，需要了解该块地是属于生地，还是属于熟地，前者是无开发成本的，而后者是有开发成本的。在评估建筑物时，则需要了解其中建筑物内部的设施，设备的价值，更重要的是了解建筑物的含义，不同的建筑物外形设备相似但说到用途，地理位置等影响价值因素却大相径庭。如果是建筑物与土地合一的估价对象，则需要了解建筑物当时仍然保存，还是将被拆除等。 2． 房地产估价的原则 房地产估价原则是指从业人员在长年累月的实践操作中探索出该行为的形成原因和在一般规律基础之上，而总结出的既简洁明了又客观重要的准则。房地产估价主要的原则有合法原则，最高最佳使用原则（即指在法律上许可，技术上可能，经济上可行的，经过充分合理验证的，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能使用1），替代原则（指房地产的估价不应存在与周围类似可替代的房地产的价格有大幅差异的情况），估价时点原则，独立、客观、公正原则等。 3. 房地产估价的目的 房地产估价的目的是指为什么要进行房地产估价，随着经济和社会的发展，对于房地产评估的目的也越来越多，不同估价目的，估价人员所需要采取的估价方法，估价手段也是完全不同的，目前在中国房地产的估价目的可大致分为十种： 土地使用权出让的需要 房地产抵押的需要 房地产分割的需要 房地产司法鉴定的需要 房地产保险的需要 房地产交易或租赁的需要 国家对房地产征收和征用的需要 房地产的损害赔偿的评估需要 房地产税收的需要 企业有关的经济行为的需要 4． 房地产评估的方法体系 房地产评估需要应用科学的估价方法经行严谨的计算，不能依靠主观判断来下定论，因此房地产的评估方法和体系发展出了很多种，并且随着评估实务的需要和社会经济科学的发展还在不断的完善和创新之中。但就目前来看英国主要采用的的评估方法有市场比较法，假设开发法，投资法，利润法和成本法等，而美国主要采用的有成本法，收益法和市场比较法1。前者，英国的评估体系注重实践的经验总结，而美国的估价体系则更加注重技术和计量，大量引入了数学模型和计量经济学的概念，如回归分析，模糊数学模型等。但市场比较法，成本法和收益法仍是两大体系的主要观点。我国的评估方法虽然主要传承与英国体系，注重经验判断和总结。 由于每一种评估方法都有它的局限性，并且所评判的角度和需要的数据也大为不同，适用的条件和对象也不相同。所以，在评估实务中，应该尽量采用2种，或2种以上的方法对估价对象经行评估，以求达到客观准确的评估目的。市场比较法是所有所用方法中最基本，最直观，适用性最强的方法，因此在有条件的情况下，可以选用市场比较法的前提下，应当首选市场比较法。下图是我国目前在房地产评估中方法使用的比例，可见在实务中，市场法的使用仍占据主导地位，而收益法，成本法的应用较少，这主要是与我国目前的房地产评估大环境相关，绝大多数评估的业务还是以住宅，出租公寓为主，复杂性的，高端性的评估咨询服务还较少，没有有效的平台来使用其他更加科学性的评估方法。 （二）文献综述 作为三大基本的方法之一，收益法又被称为收益还原法，或者叫收益资本化法，其也是房地产评估中使用较为频繁的方法之一。它的基本思想根源来自于古典经济学家，亚当斯密，大卫李嘉图的商品价值理论。在马光红，谢舒祎著的《房地产估价》一书中有介绍到收益法是来自于“认为价值来源于商品所具有的效用”这一理论，并且还提到在17世纪下半叶，威廉·配第在探讨土地价格问题时，就已经提出了利用未来收益的多少来估算土地的真实价值的方法，并且他在1762年出版的《赋税论》的序中经行了这样的描述：“在爱