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南宁北湖路GC2010-07地块 土地使用权出让价格评估报告 目 录 1 1 1.1 宗地基本情况 1 1.2 宗地所属区域概况 1 2 资源禀赋条件分析 2 3 市场条件环境分析 3 3.1 城市经济社会环境 3 3.2 房地产行业环境 4 3.3 仙葫片区塘区商品住宅市场分析 7 3.4 典型案例分析 8 4 宗地土地评估 10 4.1 宗地技术经济指标 10 4.2 宗地土地价值评估 10 宗地基本概况 宗地基本情况 宗地位于大道南侧（如图1~2所示），土地批准用途为批发零售用地；土地使用年限为：批发零售用地40年；地块实际用地面积为㎡（折合亩），建筑密度＞且≤，建筑密度＞5%且≤30%，绿地率＞3%且≤%。根据主要规划设计条件及初步的规划构思，项目拟建设总建筑面积为万㎡，其中：万，。 宗地所属区域概况 南宁市是南宁城市规划中一个全新的城市，是邕江以、的一个辽阔区域，总面积平方公里，规划人口15万人，新区着力打造一个环境优美、舒适宜居以及具有的城市新区。 宗地地处区，为所环绕；。 图1~1 功能分区示意图 资源禀赋条件分析 宗地地处地段价值弥足珍贵、与日俱增。 宗地地块交通主干道——大道，交通便利，随着开发建设的进一步深入，人气的进一步积聚，地块核心价值将逐步显现。 地块实际用地面积约为亩，容积率，。 图~1 地块位置图 市场条件环境分析 城市经济社会环境 200年以来，在北部湾经济区大发展的大环境下，南宁市社会经济各项指标保持着平稳、快速的增长，城市规模、经济规模不断壮大、扩能，城市化进程进一步推进，产业结构不断优化等，这都将为南宁产业的多元化，以及投资、消费、居住等环境得到大幅改善，提供经济夯实的基础。 表1 2006-2010年南宁市经济社会发展情况 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年上半年 GDP(亿元) 870.15 1069.01 1316.21 1492.38 801.8 固定资产投资（亿元） 447.22 560.22 693.44 1043.91 592.42 社会消费品零售额（亿元） 435.51 515.62 631.68 757.01 418.21 城镇人均可支配收入（元） 10938 12597 14446 16254 9276 数据来源：南宁统计局，宝资通整理 从上表来看，南宁各项社会经济指标都运行良好，其中GDP每年以15%的速度稳健递增；固定资产投资年增长率保持着两位数，特别是2009年增长率高达50%以上；社会消费品零售总额增长速度平稳，为18%左右；反映出南宁消费市场有待进一步培育和提高；城镇人均可支配收入增长速度缓慢，但绝对量较大，且在逐年增加中，反映人民生活水平在不断的提升。 房地产行业环境 房地产投资额分析 图~1 南宁市房地产投资与固定政策占比 数据来源：南宁统计局，宝资通整理 从上图分析来看，房地产投资和固定资产投资均保持着稳健、快速增长态势；从历年来看，房地产投资占固定资产投资呈逐年减少，虽然2010年上半年房地产投资额占比为22.62%，但投资总体仍保持着20%以上的固定资产份额，这反映出房地产行业仍是南宁城市的主要投资开发，发展经济的重要引擎因素之一，以及通过两者投资占比衡量南宁城市投资的状况是否健康良好运营。 商品房市场消化分析 图~2 2008-2010年上半年南宁住宅市场供求变化情况 数据来源：南宁房产局、南宁绿城人居网、宝资通整理 从市场消化系数来看，市场消化系数越小，则反映出市场活跃水平的程度高，其消化能力就越强，反之亦然。从图1-2方向来看，2010年市场消化系数为1.31，远大于1。表明：今年在2009年市场火爆的基础上，致使了南宁市新增商品房放量较多，成交量在今年“新政”影响下减少，目前市场观望浓厚、去化效果不是很明朗。 商品房投入与产出分析 图3 商品房销售额与开发投资额之比 图3~3显示，南宁商品房市场销售额总体呈上涨的态势，市场表现良好。 从商品房销售投资比来看，其系数越高，则反映出房地产投入与产出的效益程度高、活跃，其回笼资金就越强，以及投资规模效益、开工、竣工面积的效能则较高，反之亦然。从图3-3可以看出，2010年上半年商品房销售投资比为0.98，基本两者持平，反映出南宁市场虽受“新政”影响的大环境下，但商品房投入与产出表现较为良好，市场总体运营健康，同时有待进一步培育市场。 商品房价格表现分析 图~4 南宁城市商品房销售均价及增幅 数据来源：南宁统计局，宝资通整理 南宁城市的商品房售价总体呈稳健的发展态势，但增速不稳定、增幅波动较大。2010年上半年商品房售价达5505元/平米，比2009年末增长20.8%，房价增速