第8章成本法讲述.ppt

第 八 章 成 本 法 学 习 目 的 了解：商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定；房屋完损等级评定的有关规定。 掌握：成本法适用的估价对象和条件；房地产价格构成；成本法的基本公式；建筑物重新购建价格的求取方式；建筑物重新购建价格的求取方法；建筑物折旧的求取。 熟悉：成本法的含义；成本法的理论依据；成本法估价的操作步骤；重新购建价格的含义；重新购建价格的求取思路；房地产征收费用的有关规定；房屋折旧的有关规定。 第 八 章 成 本 法 第一节 成本法概述 二、成本法的理论依据 三 、成本法适用的对象 　　四、成本法适用的条件 成本法适用的条件是：房地产价格直接取决于其效用，而非花费的成本。 特别强调的是，只有转化为效用的成本，才能构成价格或者价值。 价格等于“成本加平均利润”，从长期、平均来看的，还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。 注意“逼近”理想假设条件 客观成本和实际成本的含义 客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费； 实际成本也称为个别成本，是某个具体的开发商的实际花费。 在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 五、成本法估价的操作步骤 第二节 房地产价格构成 一、土地取得成本 (二)征收集体土地下的土地取得成本 (三) 城市房屋拆迁下的土地取得成本 二、开发成本 管理费用和销售费