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南京句容“巨龙·新天地”项目研判、业态定位与招商策略预案 【一站式城市多彩风情MALL】 ? 新导向房地产营销策划机构(香港/上海) 二00七年六月 ? 一、从宏观角度考量句容商业发展现状 ? 1、句容是一个“过站式”的国家旅游城市，以“旅”兴“商”缺乏先决条件，现代商旅业处于发育阶段。 句容市西依南京、南接常州、北濒长江，沪宁高速公路横贯东西，宁杭国道纵贯南北，沪宁铁路、312国道穿境而过，距南京禄口国际机场仅需30分钟，至上海只需2个半小时。句容历来是南京的东南门户。 因此，句容市尽管是国家优秀旅游城市之一，著名旅游景点有茅山、九华山、瓦屋山等，每年接待国内游客达上百万人次，但这些游客多数均没有滞留，在句容游玩之后，大多会被旅行社带往其他城市，成为“过路客”。长期来，句容相对旺盛的旅游业并未带动城市现代商业的发展，拉动当地的市场消费，商业的发展相对处于疲软阶段。 2、句容是一个人口“流动性”较大的县级城市，本地消费群的流向存在不固定因素。 句容地区人口规模约60万，其中市区居民约19万。由于历史原因和地方经济的相对滞后，长期来，句容的人口流动性很大，据初步统计，目前句容市区人口每年外出打工的，其比例约占10％；农村人口的流动性较城市更大，每年约占16％左右。这些流动外出打工的人口主要分布在南京、镇江等地区。 加上句容每年外来人口导入的极不平衡性，致使当地居民消费指数增长十分缓慢，成为制约商业发展的瓶颈。 3、句容距省会城市南京市近，长期来商业发展客观上形成一定的“依附性”和“制约性”。 句容市距南京市仅30公里，只有20分钟车程。因此，南京市繁荣的商业客观上对句容城市商业的发展起到制约作用。而句容市相对落后的商业布局和业态，长期来产生对南京市商业的“依附性”。此外，句容当地的政府部门的公务员、企业主和私营业主等，也形成了到南京消费的习惯。 另据抽样调查表明，句容当地许多较高层次的消费群依靠发达的省际交通，甚至常常到沪宁高速沿线的镇江、常州、无锡，乃至上海来购物。这也是长期来句容中高档商业业态难以形成气候的主要原因之一。 4、句容普遍存在的“小农经济”的消费意识和能力，不足以支撑当地中高档的商业业态。 句容市的人口结构中农业人口占多数，约为65％左右。其中市区人口中农转非的人口也占有相当比例。纵观句容的整个消费市场，如餐饮业、娱乐业和百货业等，其经营规模和档次等均较低。目前为止，几乎没有一定规模的百货商场。餐饮业除了寥寥无几的宾馆中档餐饮之外，也几乎没有中高档的酒家。居民消费指数尚处于初级阶段的水平。 因此，客观上审视，句容目前普遍存在的低消费的意识，尚不足以支撑中高档，尤其是较大体量的商业项目。 5、句容相对滞后的商业，同时也为现代商业业态的发展带来了一定的空间和机遇。 然而，作为南京市东南门户和沪宁高速要塞的句容市，其优越的地理位置为句容社会经济的发展提供了坚实的区位优势。2006年，句容市奋力冲刺“两个高于”，综合经济实力开始跃上新台阶，全年完成地区生产总值124.3亿元，增长15.3％。此外，句容市结合产业调整和旧区改造，正在加快现代商业发展的步伐。 随着句容城市发展规划的逐步推进，为城市现代商业发展带来了一定的空间和机遇。同时，随着城乡居民收入水平的逐步提高，消费结构也将逐步发生变化，这为句容发展中高档商业业态逐步打下基础。 ? ? 二、句容市商业发展基本概况 ? （一）城市商业总体布局 近几年，句容市在房地产开发中加大商贸设施建设步伐，目前已建成各类商业街、商业广场、商贸市场等一批现代化商业设施。 【市级商业副中心】 以百货商场为主，主要商业设施有天一商城、华联商厦、元丰商城等。 【旅游文化商业点】 正在规划建设“一园两场两带”文化活动休闲区。即城区葛仙湖公园，4万平方米的新世纪广场、玉清广场等。 【社区商业网点】 主要分布于市区老城厢和新建居民小区，由小型百货商店、日杂货店、超市、便利店、饮食服务网点、菜市场等商业项目。 【专业市场网点】 主要分布于城市各个角落，由消费品综合市场、农副产品市场、工业消费品市场和生产资料市场等组成，基本满足于人民群众日常生活需要。主要有温州商贸城（装饰装潢建材）、苏南商贸城（蔬菜及小商品）等。 ? （二）商业基本业态分析 【服装服饰类】 目前句容市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，约占1/4。服装服饰行业竞争激烈，从档次分析一般以中低档服装为主，市场缺少中高档及高档服装系列，部分高端消费者宁愿开车到南京或上海购买。 【餐饮类】 句容市的饮食文化比较丰富，餐饮业所占比例约12％，位居第2位。句容市各街区的小酒楼，从午间至晚市生意较好，但没有较高档次的品牌餐饮店，服务档次也较低，由此可见句容的餐饮业仍有相当的发展空间。 【百货超市类】 句容的百货、超市约占比例9％