第二章地租地价理论教材.ppt

大中城市房屋价格畸高 城市中心“黄金地段”租金居高不下 著名旅游景点的餐饮价格偏高 地租范畴是实行土地有偿使用的理论依据 地租是加强土地管理的重要经济杠杆 地租是制定农产品价格的重要依据 地租也是制定土地价格、进行征地补偿的基础 一、土地价格的形成 二、土地价格的特点 三、影响土地价格变动的因素 四、土地价格变动趋势及规律性 五、土地价格评估 （一）马克思主义地价形成理论 （二）西方经济学地价形成理论 （三）现代西方地价理论的特点和不足 土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使用价值，并存在价格。 “这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。” 土地价格，实质是地租的资本化。 将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是土地价格 土地价格是出租土地的资本化收入。 “土地价格无非是出租土地的资本化的收入。” 土地价格＝地租/土地还原利率 土地价格的本质内涵是土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。 它具体包括土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地生产条件好坏而产生的级差地租。 土地价格是三个部分的资本化： （1）真正的地租，即绝对地租和级差地租 （2）土地投资的折旧 （3）土地投资的利息 西方现代地价理论形成于19世纪末，其核心观点是：不只是土地收益决定地价，而且资产市场也参与了土地价格的决定。西方现代地价理论以土地收益理论和土地供求理论为代表。 土地收益理论认为: 土地价格是土地收益即地租的资本化 土地收益指：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益； 土地纯收益，是总收益扣除生产成本即一切赋税后的剩余值。 土地价格公式： a R－C r r V = = 土地供求理论的核心思想是“土地市场的供求关系决定土地价格”。 这种观点认为土地价格的成因，是土地的效用、土地供给的相对稀少性与有效需求的不断增长相互作用的结果。 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等均持此说。 以现代经济增长理论为理论基础 以现代土地产权为价格载体 以权利人的经济收益为价值内涵 以资本的价格为价格标准 理论基础已经改变 土地收益价格不能体现土地利用的外部性 以土地产权定价不能充分反映土地资源的经济价值 土地价值不只是一宗土地利用过程中劳动者剩余价值的转移 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价 土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更大 土地价格呈总体上升趋势 土地价格具有强烈的地域性 城市土地价格的形成时间较长 城市土地价格受到较强的政府调节的影响。因此土地价格变动呈现周期性特征。 农用土地价格是农用地地租的资本化，地租既包括绝对地租，也包括级差地租和垄断地租。 农用地地价＝绝对地价＋级差地价＋垄断地价 农用土地区别于其他用途的土地，具有其特殊性 农用土地价格的形成以其收益能力为基础 农用土地价格的不确定性 农地估价困难相对更大 一般因素 区域因素 个别因素 自然因素 社会经济因素 行政因素 其他 按影响因素的性质分 按因素与土地关系及影响范围分 一般因素：指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响。包括土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况等。 区域因素：对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素。包括位置、基础设施条件、规划限制、环境质量。 个别因素：宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等。 自然因素：地力、地势、位置、地质、面积、形状、日照、降水等。 社会经济因素：主要包括人口状态、城市公共设施建设、交通体系、经济发展状况、交通状况、课税负担状况、社会安定状况等。 行政因素：主要指国家对土地价格的干预。这种干预，对土地价格的影响至关重要。例如土地利用计划与规划、城市规划与发展战略，国家法律与政策的影响。 其他因素：主要由土地制度、规定用途、心理因素、国际局势、环境因素、社会福利因素等。 土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大 一、中国土地价格体系 二、中国土地价格管理制度 讨论：我国房地产价格调控措施 　　　预测未来房地产市场变化 基准地价 标定地价 交易地价 其他价格形式 城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的