内蒙古新亚太商厦概况.docVIP

内蒙古新亚太商厦概况 （一）项目背景 项目名称：内蒙古新亚太商厦 投资方：内蒙古标志房地产开发有限公司 运营商：内蒙古新亚太商贸有限责任公司 地理位置：位于呼和浩特市中山西路66号。商业位置处于呼和浩特市中山西路著名商业街西端，并与北京华联商厦相邻。 地理环境： 大厦坐北朝南，为独立建筑，与东西两侧建筑物留有消防通道（宽约计5米左右）； 大厦门前广场约计2500平方米左右，大厦北测为一条未修建的小路和再建工程。 大厦首层临街面未底商店铺，并均已售出。底商店铺除大厦正面外，东、西、北三个临街面均无客流（暂无法作为店铺用房） 项目规模：占地面积 11．051亩 建筑面积 30000平方米, 总投资1.1亿元. 建筑构成：山地下一层、地上四层、局部五至十一层构成 序号 功能 楼层 建筑面积（平方米） 层高（米） 比重（％） 备注说明 1 商场部分 地下一层 780 3 3.50 　 2 地上一层 4779 4.8 21.47 　 3 地上二层 5477 4.5 24.60 　 4 地上三层 5592 4.5 25.12 　 5 地上四层 5635 4.5 25.31 　 6 小 计 22263 　 75.44 　 7 写字楼部分 五层 2714 　 37.46 其中卖场办公区1733平方米 8 六层 981 　 13.54 　 9 七层 982 　 13.55 　 10 八层 982 　 13.55 　 11 九层 806 　 11.12 　 12 十层 781 　 10.78 　 13 十一层 　 　 　 本层为设备层 14 小 计 7246 　 24.56 　 15 合 计 29509 　 　 　 卖场硬件条件： （1）全框架混凝土浇铸结构 外墙：大理石及铝塑扣板满铺饰以部分线条装饰； 吊顶：整体轻钢龙骨矿棉板多层造型顶； 中庭：挑空艺术中厅； 灯光：灯箱及全楼泛光夜景照明系统； 卫生间：日本TOT0洁具、亚细亚瓷砖、天然大理石洗手台、防雾玻璃； 音乐系统：外广场及店内全背景音乐系统； 公共走廊及地面：人工玻化大理石及拼花线条、欧式步行街灯； （2）楼前1300平方米中央广场(停车场1000平方米)； （3）内设六部自动扶梯及三部直梯；（4）配置中央冷暖空调系统(地辐射采暖)；（5）中央电子监控系统(61部视频摄像头)、24小时延时硬盘录象；（6）消防自动报警喷淋；（7）自动排风系统；（8）3600个千瓦变压器、两路电运行；（9）宽带入网、信息化管理系统 Oracle＆I Workgroup及UNIXWARE 5．0．5系统软件各—套； POS系统软件15个点及后台管理软件7套(进、销、存管理，营销管理、供应商管理、系统信息管理维护、人事管理、VIP系统)； 80个信息点配置及网络布线。 商厦运营：商厦从2002年4月开始建设至2003年1月12日正式开业运营，并于2004年7月初停业。 停业要因： 近两年中山路新开业大型百货商场较多，商业街同行业竞争激烈。 商业街内新开业的商场规模都比“新亚太”大，经营定位比较雷同（中高档定位），经营特色“同置化”。 商厦地理位置处于商业街的最西端，是一个龙尾的位置，客流难以滞留； 商厦经营销售规模日趋愈下，日最低销售额达5000元。开展买100送100元营销活动，日销售额也只达到45万元。 销售收入难以支撑经营管理运行成本。同时也难以满足业主的预期的回报率。 客流量的减少，导致销售收入的低水平，造成商户信心缺乏，商气渐渐形成弱势，因而人气渐低。 开业时机遇见“非典”，因而导致商厦开业后没有一个良好的培育过程。 商业管理公司开业后撤离太早（遇见“非典”），致使商厦开业后的内部经营、管理没有形成一个良好体系，以及进行有效调整。 经营定位：高中档综合百货商厦。 相关数据： 年水电费支出约计200万元左右； 年业主回报率为10％，年回报总额，约计600万元； 原商厦员工70人左右； 年人工成本支出约计500多万元； 租赁期限内的租金(以建筑面积计)，自起租之日起按2元／天／㎡计付；? 新亚太商厦一层商用铺面房拍卖售价8000元/平米。 大厦底商店铺约计48家左右。 相关事项： 据运营商介绍：业主、商户与商厦运营期间的问题已经基本解决； 据运营商介绍：商厦经过一年半运营与停业，以及目前中山西路商业街竞争状态，已使大部分业主意识到10％的回报率是不现实的。运营商有把握与业主达成5％的回报率协议。 原商厦管理人员，已经全部解散。 原办公设备全部保存。 目前运营商无人在商厦办公。 该项目原管理公司为“上海一百”，策划与开业费用约计300万元。 （二）商业街竞争软、硬件环境状态