《个人投资置业指引.pptVIP

个人投资房地产秘诀 房地产个人投资 第一节 房地产个人投资概述 第二节 房地产个人置业投资 第三节 房地产个人间接投资 第一节 房地产个人投资概述 一、房地产作为投资对象的优势 1、房地产具有保值增殖性（至少在长期内具有这样的优点）。根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约是同期物价上涨率的2倍，因此具有抵御通货膨胀影响的作用。 2、可观的投资收益。国际经验，房地产投资的平均收益率高于银行存款和债券，仅次于股票。我国的机会是：城市化进程的加快，房地产需求逐步释放。 3、财务杠杆的作用明显。运用财务杠杆的优势：一般房地产的资产收益率高于资金成本率。房地产是我国的现行个人投资方式中唯一可以运用财务杠杆的。 第一节 房地产个人投资概述 一、房地产作为投资对象的优势 4、在一定程度上可以起到避税作用。通过在会计准则内多提折旧降低应税收入，还可以通过用投资房地产的亏损抵消其他方面的利润。 在大多数西方国家，购房贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减其应税所得。房租是在缴纳所得税后支付的，而贷款买房的还本（相当于房屋折旧）付息是在税前支付的，这就是买房的避税效应。 5、作为不动产，投资于房地产的投资者可以凭借其所有的房地产很容易地获得银行的抵押贷款，可以将融通到资金用于更高收益率的投资项目，同时可以将设定抵押的房地产用于出租和经营。 第一节 房地产个人投资概述 当然房地产投资也有一定的劣势： 劣势： 流动性较差 要求的投资金额大 风险较高 其风险程度与收益程度对应 房地产的周期 杠杆效应更放大了风险 第一节 房地产个人投资概述 二、我国房地产个人投资的特点与影响因素 1、我国房地产个人投资的主要特点 （1）投资主体以中高收入人群为主 （2）投资形式主要为置业投资 （3）投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点 第一节 房地产个人投资概述 二、我国房地产个人投资的特点与影响因素 2、房地产个人投资的主要影响因素 （1）房地产经济周期（如何判断周期） （2）居民收入水平（房价收入比如何计算） （3）投资成本及其它投资渠道的收益情况（购入价、交易税费和其他费用、其他投资渠道的机会成本） 第一节 房地产个人投资概述 （1）如何判断房地产经济周期 由于房屋供求的时差性、消费者的心理因素、政策影响等原因，房地产市场很容易出现周期性波动。 西方学者认为宏观经济周期比房地产周期滞后一段时间，因此房地产周期被看成是整个宏观经济的晴雨表。 在经济周期和房地产周期的复苏阶段后期和繁荣阶段，房地产市场销售形势好，价格上升快，房地产金融活动活跃，银行信贷规模扩大。当处于周期的衰退后期和萧条阶段，房地产市场萎靡，贷款拖欠和呆账现象较多，房地产金融不活跃。 第一节 房地产个人投资概述 关于反映房地产经济周期的一系列指标： 房地产平均价格、房地产价格指数 土地购置面积、土地开发面积、土地拍卖市场行情 施工面积、竣工面积 商品房销售面积、销售额 房地产投资增长率 房价收入比的计算 所谓房价收入比，是指一套住房总价与城市居民家庭年收入之比。　　根据世界银行发布关于房价收入比的范围在3—6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。 　　在西方，房价收入比包括新建住宅的价格、也有二手房交易价格，所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。 房价收入比的计算 按照阳光家缘的数据，2008年广州一手房交易均价为：9339元/㎡，交易面积占比为：54.97%，单套面积106.23㎡ ； 2008年广州二手房交易均价为：4378元/㎡，交易面积占比为：45.03%，单套面积为84.13㎡ 。因此可以得到加权平均价格为：7105元/㎡，加权平均单套面积为：96.28 ㎡。 而根据广州市统计局2008年的城市人均可支配收入为：25317元，户均人口3.2，则家庭年收入为：81014元。 则广州市房价收入比为：8.44。 按现行的房贷政策计算房价承受能力 假设总房价为P万元，则按照现行的住房贷款政策，首付30%，贷款70%，则贷款总额为0.7P万元，若选择商业性住房按揭贷款，现行的5年以上的贷款的年利率为5.94%，若首次购房的可以享受基准利率的0.7倍的优惠利率，则为4.158%，按最长时间30年期限贷款，则每1万元的月还款系数为48.66元，则每月还款额为48.66×0.7P，按照月还款额不能超过月收入的50%，假设家庭年收入为X万元，则家庭月收入为X/12，因此需要满足： 48.66×0.7P＜(X/1