房地产开发企业会计0809要素.ppt

土地增值税法律制度的规定 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 建安工程费构成 建筑安装工程费明细说明 建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 建筑工程费 建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。 基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。 结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。 门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。 公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。 户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。 安装工程费 安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。 室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费；室内采暖系统费；室内燃气系统费；室内电气工程费；室内设备及其安装费；电梯及其安装费；发电机及其安装费；消防系统费；人防设备及安装费；弱电系统费；对讲系统费用；三表远传系统费用；有线电视费用；电话系统费用；宽带网等。 土地增值税法律制度的规定 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 配套设施费 公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。 配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类： 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等； 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用； 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。 土地增值税法律制度的规定 ??公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费 开发间接费 开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 工程管理费：主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。 营销设施建造费：广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。 物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。 　　 土地增值税法律制度的规定 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 借款费用 借款费用 借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。 ? 土地增值税制度规定的处理办法 纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，且能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×5%以内 纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： （取