房地产开发涉及有关地方税收政策要素.ppt

房地产开发有关地方税收政策 2009年5月 一、房地产开发程序与纳税环节 第一部分 土地取得环节 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权时，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 一、契税--税收要素简介 契税的特点： 契税属于财产转移税。 契税由财产承受人缴纳。 一、契税--税收要素—纳税人 土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。 一、契税--税收要素--征税范围 国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、和交换）。 一、契税--税收要素--征税范围 下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的； 以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的 建设工程转让时发生土地使用权转移的 以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 一、契税--税收要素--计税依据 基本规定： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；　　 土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；　 土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；　　 以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种补偿费用应包括在内。 政府减免土地出让金的，计税依据不能相应减除。 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 一、契税--税收要素—减免税 与开发企业有关的规定： ??? 企业改制重组有关契税政策（ 财税[2003]184号文件、国税函[2006]844号、财税[2008]175号） 纳税地点：房地产坐落地。特殊-市属管辖用地 先税后证 二、耕地占用税—税收要素简介 （一）纳税人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人。 （二）征税范围：耕地主要指种植农作物的土地。 （三）计税依据：纳税人实际占用的耕地面积 。 （四）单位税额：各省自定。北京原税额 35、40、42、45元/平方米 二、耕地占用税—纳税义务发生时间 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。 未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。 三、印花税—税收要素简介 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。 印花税的征税对象是印花税暂行条例所列举的各种凭证，由凭证的书立、领受人缴纳，是一种兼有行为性质的凭证税。 印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算征收。 三、印花税—土地取得环节合同 土地使用权出让合同、土地使用权转让合同 税目--产权转移书据 政策依据--财税[2006]162号 三、印花税—对开发企业的税收政策 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 第二部分 房地产开发、预售环节 房地产开发企业在项目开发建设和预售环节，涉及到的地方税种主要有：房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税。 一、印花税—房地产开发环节合同 建筑安装工程承包合同 建设工程勘察设计合同 借款合同 财产保险合同 二、城镇土地使用税—新条例规定 提高了税额标准，将现行条例规定的税额标准提高2倍 统一了内、外资企业税收负担 二、城镇土地使用税—税收要素简介 （一）纳税人。拥有土地使用权的单位和个人 （二）计税依据。以实际占用的土地面积为计税依据。 （三）适用税额。30元、24元、18元、12元、3元、1.5元。 （四）纳税地点。独立核算单位机构所在地。 （五）纳税期限。按年征收，分期缴纳，即每年4月、10月的前15日。 （六）纳税时间。取得土地的次月。 二、城镇土地使用税—税收要素简介 （七）对开发用地的单独规定