南通保华国际贸易中心写字楼项目营销策略报告_132PPT_2008年.ppt

南通国际贸易中心营销策略报告 项目价格预判 通常办公楼价格为周边住宅物业的1.3倍-1.5倍 目前项目一路之隔的中南世纪城售6500元－6800元 因此确定项目基准均价约为 6800*1.5%=10200元 2007年南通房地产市场价格增幅约为17.7% 以17%计算，2008年项目比准均价约为 10200*(100%+17%)=11934元 综合其他溢价因素：品牌、形象、推广、服务，预估系数为3% 则项目入市均价约为 11934*(100%+3%)=12292元 项目入市均价约为12000元－12500元 最终均价约为13000元 项目销售策略 重点处理好三个关系 大客户与小客户 以大搏小，以名带实 出售与租赁 租售结合，以租带售 去化与销控 控制节奏，平衡去化 大客户与小客户 以大搏小，以名带实 品质较高，提升项目品质 便于管理 容易引导与说服 决策快 成交价格高 谈价能力强，成交价低 决策周期长，成交不确定性强 成交面积小 过多的小客户造成硬件资源过度使 　 用及可控性差 优点 缺点 大客户 小客户 大客户与小客户优缺点比较 前期引入一批品牌客户提升项目品质，但最终目的是吸引下游中小客户及投资客加入，以最终实现利润最大化； 小客户太多影响客户组合品质，盲目追求过多的大面积客户，由于他们的讨价还价能力较强，造成销售收入的降低及计划可控性降低； 因此建议项目大