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关于宏大财富中心营销工作的几点建议宏大财富中心情况简介与定位 宏大财富中心的资料显示，其设计定位为引领邳州现代商业潮流的超级航母；地处邳州传统核心商圈的现代商业巨鼎。总建筑面积超过15万平米，总数近400个停车位，为邳州市首座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体经营业态为shopping mall式的大型现代商业中心。 二、? ? “宏大”的战略目的及业绩预期 准备用三到五年的时间，分期投入、滚动开发完成本项目，利润期望值为1.5 ---2亿。 三、? ? 商业地产和住宅地产策划的差异性 商业房地产和住宅不同，其价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。 招商是商业房地产成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店、旗舰店作为吸引其它商家、投资者的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值，其实招商就是为了更好的销售。 统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。 住宅地产不存在招商问题，只是满足目标消费群体的生活及保值需要，况且其目标消费群体宽，不象商业地产的目标消费群比较窄。 四、? ? 目标客户分析以及当前的市场状况 商业地产的特性决定了其目标消费群体是“小众”而不是“大众”，商业地产是用来经营的、创造利润的，因此它的目标客户是投资者和经营者。 根据“宏大”的设计和建筑特点来看，中心广场的目标客户以省内乃至国内知名有实力的大商家、大机构为主，其他投资者为辅，沿街门面房由于可以划分为独立商铺，因此其主力目标客户为中小投资者，可以根据所处位置分别定价，用拍卖的形式取得最大效益。邳州人口160多万，其板材、银杏、大蒜、石膏大板等产业居全国首位，内河航运的从业者也居全国首位，居民收入、消费能力（实力）远远超出苏北其他县市（县级），居民个体消费水平和徐州等地级市不相上下，当然由于人口的因素，消费总量赶不上徐州，但是邳州已成为省内特别徐州地区众多商家窥觑垂涎的宝地，纷纷来此跑马圈地。 近期由于邳州市政府推行沿街各单位破墙透绿的政策，相当数量的沿街门面房被拆除，这将会给宏大的未来销售带来很有利的因素。? ?? ?? ?? ???经过近几年来的商业地产开发商的宣传轰炸，以及邳州沿街商铺飞速升值的事实，老百姓对投资商铺的信心和热情非常高涨。 五、拟采取的推广策略 根据“宏大”的设计定位以及商业地产的开发特性，整个项目的操作，拟采取“宣传招商先行，销售在后”的原则，以期取得投资利益最大化。把商铺做旺后能卖个好价钱！ 先谈谈商铺营销的核心，在商业地产的开发过程中，开发商、投资人、租赁经营者、消费者、都有自己的利益出发点，因此，不可避免的存在许多矛盾，象发展商要求铺位划分要好卖；投资者希望租金提高、要求高回报；而经营者要求好用、先培育市场；现在大部分开发商是希望商铺全部售出，尽快回笼资金，但结果往往事与愿违，许多商铺销售出现上先后留下商业“烂尾”，由于投资人的意志不能很好的统一在一起，在业态规划方面就出现了问题，问题在什么地方？其实就在，他们谁也没有关心最终的消费者，开发商没有考虑业态规划是否符合消费者需求，投资人没有一个“养商”的长远目标，经营者没有考虑整个区位内和商圈半径内的消费需求，所以权衡协调各方面的利益关系，做好业态规划，将商铺做旺成为每个参与者的共同心愿，这就是商铺营销的核心！邳州“韩世步行街”其不成功之处就是因为业态规划不明，招商滞后，经营管理不到位造成的。 搞房地产离不开宣传广告，下面根据宏大财富中心的自身特点以及邳州的具体情况来谈谈整个的宣传思路： 宏大财富中心的宣传分为三大块：1、形象宣传2、招商宣传3、销售宣传。 广告就是要把我们想让目标客户知道的，以及目标客户需要知道的信息，如实的通过某种方式传达到目标客户中就可以了，没什么深奥的，不象某些广告人吹嘘的那么玄虚。一般来说，一个优秀的地产广告不一定是最有特点的，很多地产项目的广告很简单，主要是介绍位置、价格、环境、特点，通过广告的定位选择出目标人群，从广告的设计角度来看，这类广告毫无新意，但从效果来看，这些广告却成为有效的宣传工具。 广告宣传分为，硬性广告、软文广告、活动广告、口碑广告等。 由于宏大财富中心是商业地产，区域商圈内的消费者绝大