综合用地价格资产评估方法 资产评估说明及结论分析范_0.docVIP

综合用地价格资产评估方法 资产评估说明及结论分析范 综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。 合算法 合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。 例2 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米;地上三层为商场，建筑面积3000平方米;四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900 元平方米，居住用地基准地价为600 元/平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400 元/平方米。计算过程如下： 计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例 总建筑面积=1000+3000+7000=11000 (平方米);容积率=11000 /2000=5.5 ; R 仓储=1000/11000 =0.091 ;R 商业=3000/11000 =0.273 ;R 居住=7000/11000 =0.636 计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数 假设仓储、居住用地的土地还原利率为8 %，商业用地土地还原利率为10%。 K 仓储=1 K 商业={1-[1/ (1 +10%)50]}/{1-[1/ (1 +10%)40]}=1.014 K 居住={1-[1/ (1 +8 %)50]}/{1-[1/ (1 +8 %)70]}=0.983 计算综合用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，当容积率大于3 时，仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2 ;居住用地容积率修正系数为1.6. 综合地价=400 1 1 0.091 +900 1.013883122 0.273 +6000.983176241.6 0.636 =1134.91 (元/平方米) 分算法 分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。 具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。 例1 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000 平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R 2、C2 (二类居住和二类商业用地)，容积率1.5，建筑层数12 ，建筑高度36，绿地率35%。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900 元/平方米，居住用地基准地价600 元/平方米。计算过程如下： 计算商业用地和居住用地的分摊面积 根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5. 总建筑面积=20000 1.5 =30000 (平方米) 商业用地分摊土地面积= (4500/30000 )20000 =3000(平方米) 居住用地分摊土地面积=[ (30000-4500)/30000]20000 =17000 (平方米) 计算商业用地和居住用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，年期修正系数也为1.当容积率为1.5 时，商业用地容积率修正系数为1.3 ，居住用地容积率修正系数为1.1. 商业用地总价=900 1.3 3000=351 (万元) 居住用地总价=600 1.1 17000 =1122(万元) 估价结果 商业用地分摊土地面积：3000平方米;土地单价：900 元/平方米;土地总价：351 万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整 居住用地分摊土地面积：17000 平方米;土地单价：600 元/平方米;土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年) 或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。 同上例，先计算出商业用地总价351 万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000 平方米，然后计算出综合地价20000 =736.5 (元/平方米)，估价结果为： 土地有效面积：20000 平方米;土地单价：736.5 元/平方米;土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注：商业用地使用年限40年，分摊土