共用配套设施设备维护与管理.doc

第五章 共用配套设施设备维护与管理 一、基本要求： 1、建立健全共用设施、设备管理规定，维护保养办法，运行管理制度，安全操作规程和应急操作预案等规章制度，并对应急操作预案每年至少演习1次； 2、建立完整的设施设备的档案资料，设施设备标识应齐全； 3、由专业人员负责制定管理和实施保养计划，记录设备运行保养维护记录，按规定持合格证上岗； 4、设备用房内照明符合相关规定，使用警示标识完善，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物，设备运行防护无缺陷，消防灭火设备（或器件）的功能有效，其配备符合相关规定； 5、对设备设施的停机维修保养，尽可能安排在不影响客户、客户的正常使用时间段内进行，并提前告知客户和客户； 6、物业服务区域或者公共道路、场所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品。 二、供配电设施： 1、日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术员每天巡视检查2次并有记录，每季度清洁保养一次强电井及井内设备； 2、高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好；配电回路标识清楚；各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%； 3、发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，配备的两套主备用启动蓄电池按每1个月轮换使用一次，启动蓄电池每2年更换一次； 4、在紧急情况下，发电机组在15秒钟内启动，发电机组储备油料满足机组满载运行8小时需要； 5、功率因数控制器功能完好，设备运作灵敏、可靠无损坏，补偿控制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于1MΩ，功率因数不低于0.9。 三、给排水设施： 1、日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无灰尘； 2、每天检查供水设备1次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁； 3、每半年清洗生活水箱1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年清洗消毒1次；消防水泵每月试运行1次； 4、排污水泵正常运转，无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀；污水水位控制装置灵敏可靠。控制箱开关、指示灯完好； 5、下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积；各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。 四、电梯运行与管理： 1、电梯准用证、安全运行许可证、维修保养合同完备，由持有专业技术资格的维修保养人员进行维修作业； 2、轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监视等设备和配件保持完好，轿厢整洁； 3、电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明良好； 4、聘请专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电器控制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备，以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养； 5、发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员15分钟内到达现场修理；单台电梯的困人故障率不超过每年2次。 五、共用空调设施： 1、对共用空调系统的维护保养，按照该设备的规定维护频次进行。定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养； 2、日常开机进行检查、测试运行和安全控制功能，记录运行参数，分析运行情况。设置防鼠、虫措施，滤网清洁，转动系统无异响，电机风扇冷却效果正常，冷却塔及附属设施功能保证正常运行； 3、空调系统各种管道完好，阀件及仪表齐备，标识完善，无跑、冒、滴、漏现象，如有故障及时修复； 4、定期安排对新风量、排风量、空气品质进行测定，符合要求。对空调冷冻水、冷却水进行水质分析，检测报告齐全，符合国家标准要求，风机盘管及出风设备运行噪音符合规范要求； 5、对共用空调系统每年定期清洗、除尘2次。 六、弱电设施： 1、指派专业技术人员操作楼宇智能控制系统，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统连接点进行检查1次，半年覆盖系统一次，发现问题及时处理； 2、可视对讲系统室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠，系统电路板安装接线牢固，布线整齐； 3、门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠，线路布置连接牢固，电子锁工作可靠； 4、闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关