工程部运作手册.docVIP

目 录 1.0工程部概述 3 1.1工程部质量目标 3 1.2工程部主要工作内容 3 1.3工程部组织机构图 3 1.4工程部岗位职责 5 2.0工程部工作程序及主要工作内容 8 2.1基础设施管理 8 2.1.1基础设施验收 8 2.1.2房屋建筑维护 8 2.1.3强弱电设备运行维护工作内容 9 一、高压设备 9 二、低压设备工作规程 13 三、弱电设备工作规程 14 2.1.4水暖系统工作内容 17 一、管网运行管理制度 17 二、中水站运行管理制度 18 三、水泵房运行管理制度 19 四、热力站运行管理制度 19 五、直饮水站运行管理制度 19 2.1.5燃气系统 20 2.1.6电梯维护及紧急情况处理 20 2.1.7机电设备维修 22 一、电动机维修 22 二、雨、污水泵维修 24 2.1.8维修工具设备使用 26 2.1.9计量器具管理 28 2.1.10设备设施完好标准 28 2.1.11基础设施停用 29 2.1.12报废管理办法 29 2.2业主户内维修工作程序 30 2.3装修管理工作内容 30 2.4计量抄表工作 30 2.5工程资料管理 31 3.0质量记录表格清单 31  1.0工程部概述 1.1工程部质量目标 通过工程部员工的工作，确保基础设施的正常使用，公共区域处于良好状况；为业主提供全面、优质、及时的物业工程服务，为业主创造优雅怡人、舒适的居住环境。 设备完好率达到99%，维修工作单完成率90%。 1.2工程部主要工作内容 1.1.1 负责园区物业公共区域、基础设施的工程接管验收及管理。 1.1.2负责园区内供电系统、给排水系统、供暖系统、燃气系统、智能系统、电梯等公共设备的保养、维修，确保各系统正常运行。 1.1.3负责园区内的房屋、道路、娱乐、景观等设施的保养、维修，保证其正常功能。 1.1.4负责园区家庭居室装饰装修工程的监管。 1.1.5负责为业主提供户内维修服务。 1.1.6负责园区的能源管理。 1.1.7资料管理。 1.3工程部组织机构图   1.4工程部岗位职责 1.4.1工程部经理岗位职责 报告上级：项目总经理 督导下级：设备运行工程师、维修主管、维修技工 联系部门：客服部、综合部、保安部、管家部 岗位描述：工程部内部管理，各级下属员工的培训及考核。下级工作人员的监督和指导，公司各项管理方针、制度的贯彻、执行。保证项目的正常运行。 岗位职责： 1、贯彻执行物业管理处总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。 2、主持部门工作例会，检查值班工程师工作，确保工程部工作正常运转，并尽力节约能源。 3、全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为各部门提供良好的服务场所和条件。安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。 5、审定各班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。 6、参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。 7、深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。 8、负责制定（与定期修改）部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。 9、培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按酒店规定进行奖惩。 10、组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外委承包公司的工作。 11、根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见， 不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。 12、协调其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以业主利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。 13、确保园区所有屋宇设备，依照政府的规定和法规要求，接受定期之检查、测试和保养。 14、下一年度工程开支和水电费做出预算案，并提交项目总经理审批。 1.4.2设备运行工程师岗位职责 报告上级：工程部经理 督导下级：各班组领班及员工 联系部门：客服部、综合部、保安部 岗位描述：本部门内各项工作的执行跟进、负责园区设施设备台帐及档案的建立和管理工作、安排预防性检修计划工作、负责员工的专业技术培训、处理突发事件等。 岗位职责： 1、协助工程部经理对园区内各种设施和设备的维修保养、故障排出及日常工作。负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。 2、协助部门经理做好物业内所有机电系统工程的改造和机械维修保养工作。 3、根据园区现状，就园区各系统工作，向领导提出合理化建议。 4、熟悉园区内各种管道、电气线路，熟练掌握运用图纸。监督检查工程部各岗位的值班情况。 5、检查并掌握酒店各系统设备运行状况，发现异常或故障，立即做出