（精）当前宏观政策及楼市走势分析.pptVIP

数据来源：新景祥研究中心 城市 控制目标 武汉 新房价格增幅低于年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平，涨幅不超过12% 太原 新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平的控制目标 兰州 新建商品住房价格涨幅不超过9% 西安 低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点(修改) 海口 新建住房价格涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平 昆明 新建商品住房年度价格涨幅低于该市年度GDP和人均可支配收入增长水平 沈阳 新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度 贵阳 新建住房价格增幅不高于去年全国平均值 宁波 新建住房价格全年涨幅要低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度 厦门 新建住房价格同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度 南京 2011年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅，低于2010年度全市新建住房价格涨幅 杭州 低于年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅 成都 新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入增长幅度 长沙 新建普通商品住房价格涨幅，低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平 大连 新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度 沈阳 2011年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度 哈尔滨 新建保障性住房和社会商品住房综合价格涨幅低于我市年度地区生产总值和人均可支配收入的增长幅度 南宁 南宁市新建住房价格增幅力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年南宁市地区生产总值增幅 乌鲁木齐 新建商品住房价格上涨指数控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内 榆树 新建住房价格低于2011年城镇居民人均可支配收入增幅 [政策解读之控制目标]一季度全国608个城市公布了年度新建住房价格控制目标，但除北京“稳中有降”外，大多数城市房价挂钩GDP增长，反映地方政府利益占位，助长房价看涨预期 [政策解读之执行人]“新国八条”颁布以来，土地市场呈现出一种焦灼状态，推出量、成交量和成交单价走低，土地出让收益减少 土地成交量受政策影响显著 政策出台前后有严重差异；虽然本季度总共成交土地面积19891万平方米，推出住宅类用地1718宗，同比减少5%。一月底政策出台后，特别二三月份成交大幅下挫，特别是三月份同比去年减少近42% 一季度，全国120个城市共推出土地面积23488万平方米，环比减少34%，同比减少6%。其中，推出住宅类用地1718宗，同比减少5%；推出住宅用地面积9661万平方米，同比减少23% 全国土地供应量下滑 土地价格、溢价率依旧大幅下降 一季度平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；住宅用地溢价率一路走低，溢价率跌至9%，多数以底价成交。 图：2011年1-3月10重点城市住宅用地累积供应情况 [政策解读之执行人]土地收益减少，地方财政收入大幅减少；而地方政府过度依赖“土地财政”，这将削弱地方政府调控房价的决心 城市 2010年土地出让金（亿元） 2010年地方政府财政总收入(亿元) 比值 上海 1523.7 5129.18 30% 杭州 738.1 1245.44 59% 南京 572.02 1075.3 53% 北京 1636.72 4458.8 37% 天津 901.23 1978.4 46% 广州 455.6 3348 14% 深圳 115.5 3506.8 3% 武汉 812.55 1416.14 57% 成都 510.61 1034.9 49% 重庆 506.68 1991 25% 全国 2.9万 8.3万 35% 2010年年全国土地出让金收入达到2.9万亿人民币，约占总财政收的35%； 从全国重点城市的土地出让金收入来看，土地出让金收入占地方财政总收入的比例大幅增加；一线城市占比在20-40%以上，二、三线城市比例甚至达到了一半以上，地方政府严重依赖”土地财政“ 银行房地产贷款业务的主要来源 个人贷款（短期影响） 购房贷款大幅上升，1-3月份3416亿元，环比上升42.3%，但相交去年同期任然下降34.6% ； 政策的实施将导致贷款总量的减少，利率的提高将增加一定利息收入，但总体仍将受到影响 根据央行公布的数据统计，房产企业开发贷款占新增贷款的比例不高于10%，同时自10年开始货币政策已经整体收紧，因此此政策短期内企业贷款对银行业务影响不大 但是调控政策可能抑制住房需求，导致部分地区一些楼盘销售滞后或很难售出，直接威胁银行住房开发贷款的安全 根据各银行公开披露信息，截止2010年6月末，地方政府融资平台贷款余额约7.66万亿人民币，其中部分自身没有现金流的投资项目是依靠政