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华润·凤凰城 个案分析 佐佑地产营销技术部 李雪 2009年6月 一、项目技术指标 二、产品剖析——建筑风格 二、产品剖析——由谁打造？ 谢谢聆听！ 佐佑地产营销技术部 李雪 2009年6月 * * 39% 绿化率 澳大利亚ANS 建筑设计单位 3.0 容积率 华润置地(湖南)有限公司 开发商 香港贝尔高林 园林设计单位 约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。 项目配套 11F、18 F、26 F 层数 共80栋，一期20栋 总栋数 130万㎡ 总建筑面积 40万㎡ 占地面积 一期开盘时间：08年9月20日，一期交房时间：09年12月 产品形态为欧陆风情、ART DECO风格（ART DECO呈现出注重传统装饰与现代造型设计的双重性，设计追求单纯简洁，但它不像同时期的包豪斯派，一味强调功能性，彻底抛弃装饰，而是主张装饰与功能有机结合）的电梯小高层、高层，配以地中海式风情的超高绿化率园林景观。 二、产品剖析——园林景观 2009年5月16日，凤凰城中心景观示范区提前展示，展示景点为游泳池、中心湖景、两座喷泉、景观亭，展示园林面积预估1000-1500㎡。 中心景观园林以游泳池为中心，水景、雕塑融为一体，充分体现了ART DECO风格，即保证了园林的功能性，也保证了装饰的美观性。 园林区的植被刚移植，不葱郁，灌木丛比较矮小，需要时间的栽培。 是融房屋建筑、市政公用、机电设备安装、公路、桥梁、水利水电、河湖整治、钢结构、建筑装饰装修工程施工和水泥预制构件生产、勘察设计、教育科研培训为一体的国家特级资质建筑业企业 介绍 江苏中兴建设（A区承建商） 施工单位 一所提供规划设计,土木工程,景观建筑设计及环境咨询服务的国际性设计公司。公司创立于一九五三年,分布在太平洋地区的七间事务所,有三百多位专业设计和从业人员。成立以来，已完成一万两千万项目，在长沙有茂华·国际湘、绿城桂花城、万国城等项目。 介绍 香港贝尔高林园林景观设计公司 园林景观设计 1997年进入中国市场，于武汉、天津、成都设立了分公司及办事处。设计项目囊括住宅、商业、酒店、城市规划、公共建筑、商务区、教育等，公司荣誉甚多。 介绍 澳大利亚ANS国际建筑设计与顾问有限公司 建筑规划设计 二、产品剖析——用材 有 同层排水 无 直饮水 综合通讯布线系统、电视监控系统、停车场管理系统，公共广播系统，楼宇对讲系统（南栋），电梯IC卡控制系统，LED亮化系统，消防报警及联动系统，自动喷淋系统，电子无线巡更系统 智能安防系统 日立 电梯 双层中空玻璃，天窗为VELUX品牌 窗 防盗门，品牌未知 门 五层，墙体保温性能强，且厚实，但减少了套内面积 内墙系统 四色拼接墙砖，价格为15元/㎡ 墙体 凤凰城的用材也比较讲究，但与武汉、北京、成都的凤凰城相比还有差距，比如说外墙砖，只有15元/㎡，还有其他一起硬件配件方面也比较局限。 二、产品剖析——建筑规划 1梯2户 梯户比 16栋蝶楼（“工”字形），3栋板楼（四房），1栋公寓； 产品规划 “工”字形产品在增加建筑面积的同时牺牲了部分户型的采光、通风面，特别是位于拐角处的住户得不到优质的居住环境，在景观、视野上受到遮挡。 “工”字型 板楼 公寓 二、产品剖析——户型 华润凤凰城两房占总体的52％，面积段较小，户型创新；三房面积在115-133之间，部分“3+1”户型，集中分布于中央园林；四房面积141一梯两纯板设计，占据最佳位置（楼王） 总面积比 户型面积 户型 8.49% 141 4×2×2 29.32% 115－133 3×2×2 52.74% 78－90 2×2×1 9.44% 50－59 1×1×1 一期公寓、小复式 两梯三户纯三房 一梯两户纯板四房 一梯三户纯两房 两梯四户两房、三房混搭，三房一般位于两侧 典型户型分析 ▼大户型，中央景观主轴；▼中小户型：地块南北两厢；▼产品创新 ；▼实用率较高。 一房户型价值点： ▼创新LOFT▼ 抗性： ▼ 景观较差▼ 临路▼ 两房户型价值点： ▼ 南北通透▼ 方正使用▼ 入户、空中花园半面积计算 抗性： ▼ 景观较差▼ 三防户型价值点： ▼南北通透▼ 景观较好▼ 入户花园半面积计算▼ 抗性： ▼ 客厅餐厅东西向▼ 入户花园 空中花园 入户花园 花院设计，带入户花园 花院设计，无入户花园 其他户型图 花院设计，带入户花园 花院设计，带入户花园 紧凑设计，小阳台设计 紧凑设计，带入户花园，小阳台设计 紧凑设计，宽阳台设计 紧凑设计，小阳台设计 常规设计，带入户花园 常规设计，无入户花园 常规设计，带入户花园