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前期工作流程 前期准备工作主要包括发改委对房地产项目进行立项审批，规划局对项目进行规划审批，土地出 让等，此阶段主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地使用权证，我们所说的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》都是在前期这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》是由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不相同。房地产开发中，土地的取得是最主要的，现阶段土地的取得方式有二种，出让或划拨，划拨是指国家将土地无偿的划拨给使用人，由于未向国家交纳土地出让金，不允许作为开发使用，一般是只给国家机关、学校等使用，出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金而获得土地使用权的方式，目前的房地产开发均属于这种形式。土地的出让由于其用途不同，使用期限也不相同，主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年不等，下面我结合我们的现实情况，把前期工作流程大体和大家汇报一下，有什么不妥的地方请领导和同志们指教： 一、市发改局办理立项审批手续 办理审批手续需提供以下材料： 1．、申请报告 2、有相应资质的建设项目可行性研究报告 3、新征地的项目提交国土局出具的土地预审意见和土地“招、拍、挂”的批准文件 4、相应环境保护部门出具的关于环境影响评价的审批文件 5、提交城市规划局出具的规划预审意见书 以上五条缺一不可，并且注意，2条和4条所提到的“相应”二字，是按权限和资质来分的，立项是前期工作的头一项，没有立项批文，下一步什么证件都拿不到。 二、办理土地转让合同及相关手续 1、提供土地指标文件 2、取得土地的中标通知书 3、市政府批的合同文件号 4、交纳土地出让金 5、签定土地出让合同。 签定土地出让合同，必须是在土地局在网上公开“招、拍、挂”完成后，才能交纳土地出让金，待交纳土地出让金完成后方可签定土地出让合同。 三、办理土地规划许可证 （一）建设用地规划许可证申报材料： 市政府或发改部门建设项目立项批准文件三份、建设项目基本情况材料一份； 《建设用土地规划许可证申请表》； 工业项目或其对周围地区有一定影响的建设项目，必须交环保、消防安全、卫生防疫和其他特出要求的相关批准材料各一份； 现状地形图三份，电子文档一份； 《规划设计条件》二分；（复印件） 营业执照，房产开发资质证书；(房产开发项目提供)各一份(审验原件，提供复印件) 《国有土地使用权出让合同》一份，地籍平面图二份。(审验原件，提供复印) 规划编辑单位的规划编制资质证书副本（提供复印件）。另省外规划编制单位在我省承担规划编制任务的需提供规划编制资质证书副本（复印件）、规划设计合同并填写《省外规划编制单位进鲁承担项目备案表》及项目负责人和主设计人员名单； 建设物平面位置规划图、规划设计说明书各三份，电子档一份； 10、建设用地项目涉及到消防、人防、环保、市政、绿化、文物、产权、安全监督等部门的，须附有关部门平面规划审核意见二份； 11、建设效果图（包括不同单体效果图、沿街部分、拐角处、大门等部门得效果图），鸟瞰图（非单位建筑提供）； 市政设施、管线规划布置图一份，电子版； 景观规划图（包括沿街景观规划、效果图）、竖向规划图一份，电子文档一份；（非单位建筑提供） 工程项目技术经济指标很算书、绿化指标核算书，电子文档一份；（非单位建筑提供） 规划技术服务中心出具的规划方案论证书二份。 办理土地规划许可证，涉及到了房地产开发资质和人防、消防意见书，这几项工作也是很难办的，在现实工作中也可暂缓，以后必须补交齐全。 四、办理土地使用权证 1、提交发改局的项目立项审核意见； 2、用地审请书； 3、用地总平面图； 4、用地规划设计条件； 5、规划用地许可证； 6、签定的土地出让合同； 7、与市政府签定的开发合同； 8、营业执照复印件； 9、土地出让金发票复印件； 10、环评报告； 11、法人身份证复印件； 12、委托书及委托人的身份证； 13、交费.领证； 交费：1、土地交让金.2、地界勘测费3、评估费.4、登记费5土地办理手续费政策性收费免交 一切手续到齐后方可拿到土地使用权证； 国有土地出让金的返还，需有我们单位提出申请，分管领导签字，报市长批准后方可报财政局拨付。 五、办理房地产开发资质《暂定资质》 （一）新设立公司申报材料： 1、材料用A4纸，要求不要胶装、线装，请打孔装订，若补充材料时方便拆装； 2、申报材料一套，申报表二份； （二）、申报材料目录： 材料排列顺序： 房地产开发企业资质申报表； 企业营业执照副本； 企业法人组织机构代码证； 企业税务登记证； 企业章程； 企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册，企业人员交纳的养老保险证明材料。