无线电一厂项目定位.doc

无线电一厂地块定位 2007-12-12  目 录 绪 论 第一章节 项目发展环境 一、发展有利因素 二、发展阻力因素 第二章节 典型项目介绍 一、典型项目基本数据 1、大唐龙庭 2、奥林?礼顿 3、大唐长风 4、帝景华府 5、东岸?未来城 6、GOGO 5米2 7、学府雅园 8、长岛国际 9、北美新天地?御苑 北美新天地?御苑商业介绍： 1、建筑指标 2、-1层业态 3、1-3层业态 4、4层业态 5、5层业态 二、典型项目域综合分析 1、项目属性分类 2、市场供给特征 1）高端项目 2）中高端项目 3）中端项目 4）特色项目 第三章节 项目定位 一、目标客户定位 1、目标客户构成 2、目标客户的身份特征 二、产品功能定位 1、环境及园林绿化 2、装修与设备 3、配套设施建议 三、户型建议 1、户型比例 2、户型设计参考 四、产品价格定位 1、定价方法 2、价格体系 第四章节 总结  绪 论 《报告》通过分析本项目发展环境，列举、分析周边典型楼盘，在对大势把握的基础上为本项目定位列出了参考依据，在本项目客户定位、产品定位、价格定位三方面展开研讨，为本项目未来开发建设和营销策划提出方向性建议以供参考。  第一章节 项目发展环境 一、发展有利因素 长风区域是太原南城的中心，是太原最具有经济活力的地区。长风大街与迎泽大街同属太原市的世纪干道，也是南城的一条商务绿色景观路，长风区域的土地价格目前已成为太原市土地市场中的最高价格。燕莎友谊商城、沃尔玛落户太原并选址于长风大街与本项目咫尺之遥；省工商局、省计生委等办公大楼相继落成；长风街中段市教委50万平米小区已建成并投入使用；省政府50万平米住宅小区、武警总队住宅小区、岢岚卫星发射基地太原技术中心的住宅小区相继建成；许多商家、投资者均把发展计划放到了南城，以能够在长风大街区域拥有一席之地做为奋斗目标。 除长风区域本身所具备的优势外，得天独厚的外部环境也为正在建设中的长风东街沿线区域带来了不可估量的价值。依据太原市城市总体规划，长风街是城南地区的市级商业中心，在其周围，许多重要工程正在规划或建设中，省政府南迁、大型会展中心、音乐体育广场等七大工程将迅速地带动该区的商业、文化、办公、娱乐等产业发展，使长风区域成为城市的发展热点之一。 本项目所在周边区域经济持续攀升，居民购买力空前提高，房屋价格和价值不断增加，是太原房地产业发展最具活力的区域。 二、发展阻力因素 增加普通商品房和经济适用房市场供应是未来几年政府调控的重要工作，重点发展普通商品住房和经济适用房合理确定普通商品住房和经济适用房在年度开发用地供应计划中的比例，增加普通商品房和经济适用房市场供应，中小套型、中低价位的普通商品房和经济适用房占有比例应不少于当年开工建设商品房比例的70%。这一“一刀切”的方针与目前太原房地产市场发展环境不相适应，太原房地产市场的买家结构尚未发生根本性改变，也正处中、高档商品房大行其道的有利时机，遭遇此政策调控，让整个市场陷于矛盾的发展状态。一边让开发商高价拿地，并不得分期付款；一面限制住房供应，调整住房结构；再则紧缩银根，限制需求；为节约能源，减少能耗，又大力倡导节能型住宅。一而再再而三，开发成本是越来越高，开发风险是愈来愈大。中、小型房地产商在这样的发展环境下将越发力不从心，资金链淡薄，缺乏开发经验，想打擦边球也难。很明显一系列的调控政策多是针对各项“能力不足”的中、小型房地产企业和投机型买家而设立颁布，说明大浪淘沙，去伪存真的时代已越来越近，空气虽然很紧张，但是会更新鲜。 对于本项目来说，借助流畅的销售回款支持开发建设十分重要，销售回款不畅如登高缺氧，所以开发的一系列环节都应格外谨慎。我司资金有限，交付土地出让金后难免会陷入窘境，花大钱的事项还在后面，靠什么支撑？！更重要的是没有经历过，势必欠缺应对危机出现时的解决方案，这才是致命的关键所在。 借助销售回款支撑开发建设，项目的开发风险已是50%，成功与失败各占一半。但接下来的是多数开发商为节约资金，寻找建筑设计公司会找个“便宜”的，规划设计公司会找个“便宜”的，……如此等等，所以设计出的产品也会是“便宜”的，买家的态度会是冷漠的，这样又会增加20%的开发风险。如此一来，项目只有30%的成功机会。融资渠道的匮乏所带来的风险不可避免，如何提高另外50%的成功机会是本项目应研究的重点，但不管怎样，聘请建筑、规划、代理等服务公司应该选择最好的。 三