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关于最惠购房贷款方式比较的研究 研究员：吴烜圣 韦迪尧 关键词：个人住房贷款，个人住房还款，变相购房贷款方式 研究方式：调查法，查阅资料法，访谈法 一．引言 现阶段购房热一次次席卷中国一、二、三线城市，带动了社会经济一次又一次的指数性增长。对即将成年，步入社会的我们而言，了解购房贷款的不同方式，比较方式之间的差异是迫在眉睫之事。这份研究的信息将会加深我们对于社会的认识程度以及数学的运用熟练程度，对家庭以及个人都具有重要的建设意义。 二．研究对象的基础学习 研究对象的介绍 经过在网络查阅资料，我们了解到现阶段我国个人住房贷款的方式主要有四种，分别为：“个人住房委托贷款”，“个人住房自营贷款”，“个人住房组合贷款”主要形式以及属于：个人住房自营贷款的“个人住房储蓄贷款”和“按揭贷款”。本研究专对于这四种贷款方式进行比较。其可按产权归属以及贷款资金来源分为不同类别。例如，按揭贷款的产权非一次性获得；个人住房委托贷款以及个人住房组合贷款涉及个人公积金。 现存房贷方式的介绍 个人住房委托贷款：个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。住房储蓄贷款是指购房者为获得银行贷款预先向银行储蓄为前提的一种贷款品种。它是银行为了那些没有参加公积金，或虽获得公积金贷款但尚留有资金缺口的购房者解决资金困难问题而开办的契约性住房储蓄。按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余受限条件少、还款形式多样。商业贷款对于贷款人是否缴存住房公积金没有限制，只要首付达到银行要求的比例，具有良好的信用额度即可申请贷款，申请程序相对简单。结合两种贷款的优势，在贷款时间、贷款金额上灵活度较大，满足了借款人多样化的需求。利率很低。这可以有效地减轻购房者的经济负担，对中低收入阶层来说，是一种十分经济合算的选择。利率固定。这对于借款人来说，可以有效地规避今后的利率风险，且有利于及早进行家庭消费的资金规划。 个人住房储蓄贷款（自营贷款形式之一）：因在购置房屋进行贷款期间，存款无法取出，导致资金被套牢，无法更活跃的对应现在多变的经济环境。 个人住房按揭贷款（自营贷款形式之一）：需背负觉债务，心中压力较大；且因以房产本身作为抵押，二次出售较为困难，因此不利于退市。 4.房贷方式还款方法 ① 自由还款（仅限个人住房委托贷款）：自由还款就是您申请住房公积金贷款时，住房公积金管理中心根据您的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后您在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。 ② 等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。 ③ 等额本金还款法：等额本金还款,是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。 ④ 等比累进还款法（一般很少使用，故本研究案例分析不会使用）：也称等比递增(减)累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多(少)还约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 三．研究分析 1．理论分析 按目前全国房价形式，我国100平方米的个人居住房屋平均售价约为50万元，而白领个人年收入约为10万元，扣除个人日常开销，用于设置住房使用金约为1.5万元。设其工作10年，约有可用资金15万元，仍有购房资金漏洞30万元。因此，进行贷款购房是非常必要的。出去了这种情况外，还有大量商人进行贷款买房。现阶段，房屋一经购买其价值就会大幅降低，其升值空间以及升值速度是有一定的局限性的，因此大量商人即使拥有足够的现金用于购置住房，仍愿意使用住房贷款，而用现在的