[润生花园管理方案.doc

《润生花园》前期物业管理方案 第一部分 润生花园物业管理处组织架构及人员配置图（第一期） 说明：润生第一期人员配置为：13人，其中暂时不设立秩序管理部(保安队长)主管一职;设立综合部主管一职,全面现场管理. 水电维修人员暂时可有开发公司工程部水电工兼职. 第二部份 公司经营管理模式、管理服务理念 第一节：物业公司简介 公司以《人性化管理、专业化服务、卓越化追求、双赢化佳绩。》为企业宗旨 以“业户至上、服务第一、依法管理，精益求精”为企业理念； 以“规范管理、专业高效、诚信服务、开拓创新”为企业精神； 以“用心、用力、用真情，做精、做细、做到位”为企业目标； 以“细节服务、诚信服务”为企业原则； 以“每天前进一步，真诚为你服务”为企业的口号； 以“内优管理、外树品牌”为企业的发展目标； 为业主提供实惠、高效、周到的优质服务确保业主物业在物业公司的精心呵护下实现保值增值为目的，按优秀住宅小区标准全面推行微笑服务、有情服务、跟综服务、回访服务，探索适合业主需要的管家式的物业管理服务模式，以健全的制度强化标准，完善配套设施为主要手段以服务为中心，想业主之所想，急业主之所急，让业主感到一种和谐、温馨、愉悦的人文气氛。坚持以人为本的原则坚持持续有效地员工培训与考核，培训是管理之根本，是提高员工素质，确保管理质量的重要因素，使员工在服务观念，专业技能和基础知识方面打好基础。再推行目标管理，把总目标分解到班组，使班组到员工个人明确自己的分项目标，共同参与管理，做到千斤重担大家挑，人人肩上有指标，使总体目标得以实现。实行垃圾分类处理，小区公共清洁无盲区、死角，绿化有维护，增强业主客户对小区得天独厚的环境的优越感体现规范化；完善机电设备档案，各项设备都有责任人； 致力秩序管理员“安全防范和、迎宾员、服务员”有机一体服务 对秩序管理员实施准军事化管理，统一着装、集中培训、集中管理，努力培养保安员良好的职业道德和“客户到上”的服务意识，保证保安员具有良好的形象、精神风貌，树立“客户需要就是工作”的观念，改变原来秩序管理员单一的功能，使其成为“安全防范和监督员、迎宾员、服务员”有机一体服务 5、倡导服务中心全员参与的管理文化 在服务中心内部强调员工在合理分工的基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净、全员保洁”安全管理方面提倡“全员防范、全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺陷和露洞。在社区内，我们推崇“为业主做好每一个细节，让业主满意多一分” 的管理理念，实现“全员参与，开放管理”，针对业主的每项工作都对所有的员工公开，鼓励员工多研究、多思考、多尝试。同时把热心公益事业的成员组织起来，参与社区的安全管理和社区建设。 6、推广“平等互动”的服务文化 服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。物业服务连着业主和物业管理服务人，我们两者的关系定位是“建立在权利与义务对等基础上的合法的契约关系”。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务企业与业主使用人均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。 基于目前的行业的发展情况来看，仍有部分业主对于物业管理服务的认识不足，对服务者和享受服务者的关系没有摆正，从而导致一些问题的产生，因此推广“平等互动”的服务文化将有利于创造和谐社区的发展。 7、推动营建“和谐发展”的社区文化 现代社会的发展进入一个高速增长的和平时期，需要有一个“和谐、发展、共享、关爱”为主题 的社区文化氛围，因此推动营建“和谐发展”的社区文化迎合了现代社会的要求，社区文化是物业管理服务人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是居住区内建立一种“和谐发展”的文化氛围，因此，我们将围爱国、环保、建身、公益等主题组织。策划一系列的社区活动，努力把小区打造为《精神文明示范住宅社区》。 第三部份 物业项目的维修、养护和管理 第一节：前期物业管理服务质量规范基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务明确。 2、承接项目时，对物业共用部位共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，移交物业管理所需资料； 3、物业管理专业人员取得职业资格证书，专业操作人员持上岗证； 4、制定完善的内部管理制度（质量管理财务管理档案管理等）建有完善物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等），有完善的物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核。广泛应用计算机管理（业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。 5