家居建材广场建设项目可行性研究报告.doc

华美立家 家居建材广场 [广安] 项 目 可 研 报 告 华 美 立 家 二〇一三年三月 目 录 广安印象及要点提炼 【第一部分·广安市整体环境分析】 一、城市概况 二、广安城市规划 【第二部分·广安市场调查与分析】 一、调查目的 二、调查方式 三、广安市家居建材市场调查与分析 四、广安市重要商业市场调查与分析 五、广安市房地产市场调研与分析 六、广安市周边县市房地产市场调查与分析 【第三部分·项目资源分析】 一、项目概况 二、项目环境分析 三、项目研判（SWOT分析） 四、综合评估 【第四部分·项目定位分析】 一、定位依据 二、定位原则 三、主题定位分析 四、项目功能定位 五、业态定位 六、档次定位分析 七、辐射定位分析 【第五部分·价格定位分析】 一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析 二、结合项目性质定价分析 【第六部分·客群定位分析】 一、当地投资客 二、异地投资客 【第七部分·媒体投放】 媒体选择 二、售楼处选择 三、口碑传播 四、渠道销售 【结 语】 广安印象及要点提炼 衣 广安市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。 食 实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。 住 广安政府出台政策限制房价不得超过5000元/㎡，建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80—100㎡二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以广安最高住宅33层。广安市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/㎡左右。 由于开发项目较少，所以广安市二手房交易红火，遍地二手房中介。商场较少，现有的有重百和美好家园两个。可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。目前大型商业项目有恒大中天国际和广安国际商业中心两个，其中广安国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。广安下辖各区县房价平均比广安市房价低500—800元/㎡。售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。 行 作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。 广安地区建设排行榜 无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序： 广安市邻水县岳池县武胜县广安区华蓥市 竞争对手 广安市内已知竞争对手为：“广安国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30㎡左右，7000—30000元/㎡的价格，13万㎡的商业体量，势必会对投资客户进行分流。 广安市内未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。 广安市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。 广安市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。 【第一部分·广安市整体环境分析】 一、城市概况 （1）城市简介 广安市位于四川东部，面积6344平方公里，辖广安区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。总人口426.47万，市区人口47万。人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。 广安市位于四川东部，面积6344平方公里。1998年7月国务院撤销广安地区设立的地级市，辖广安区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。市人民政府驻广安区广福镇。总人口470万。北宋开宝二年（969）取“广土安辑”之意设广安军，为历代建制之始。广安人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特色。农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有金广安（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱）的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，广安火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。广安市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。年平均气温16,最冷月（1月）平均