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【XXX商业计划书】 （项目筹备预测计划案） 二○一三年二月六日 目 录 前言…………………………………………………………………………………………………………3 项目简介……………………………………………………………………………………………………5 项目SWOT分析 ……………………………………………………………………………………………6 XXX·国际 品牌形象及功能定位策略 项目品牌及功能定位………………………………………………………………………………………8 特色主题概念设计与核心点的营造 ……………………………………………………………………26 租售招商策略 商铺投资的关注因素 ……………………………………………………………………………………32 项目租售的前提条件 ……………………………………………………………………………………35 项目经营开发模式 ………………………………………………………………………………………37 招商的选择标准 …………………………………………………………………………………………39 招商策略 …………………………………………………………………………………………………40 推盘期广告及推广活动策略 总体推广思路计划 ………………………………………………………………………………………51 项目融资及成本费用预测……………………………………………………………………………………52 ———— 前 言 ———— 本方案面积2万平方米左右， 如果在所处的商业区域及本地的实际商业环境中，选择经营传统的百货商场形式将面临巨大的难度，其商业品项的设置和经营将难以承载，而这样的商业体量在作为SHOPPING MALL的经营形式来运作，不仅是大型商业体未来的流行趋势，也是现在解决这种：所在地区消费力分散、本身商业体量做传统百货商超过大、难以实现招商和后期商家经营盈利的尴尬，也是将本案量才定位后，确保其在之后5—10年的经营中，能确保经营优势的上佳定位——SHOPPING MALL! MALL全称SHOPPINGMALL，意为超级购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。 就开发面积在2万平方米左右的SHOPPING MALL而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及后期营运管理等，都是一个现实而艰苦的过程；因为，其有限的商业体量中将包含数量众多的商业品牌建筑形式和形形色色的中小型商业经营体、景观等，这都需要放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，决定是不行的。 本案将在项目规划定位、招商品相配设、营销策略等方面提出中肯科学、合理的建议和执行计划，作为该板块在前期招商、中后期营运、管理以及项目成型其本身的融资价值等方面的策略计划和实施方案。 ———— 项目简介 ———— 本项目地块位于XXX市XXX区是市的6个市辖区之一，地处市中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤东西最长为28千米，南北最宽为20千米，全区总面积270.37平方千米，占市总面积的11.31%，是全国最大的铝工业基地之一社会消费品零售总额完成12.89亿元，同比增长32.2%，其中批发零售业完成9.49亿元，同比增长35.5%；餐饮业完成3.15亿元，同比增长25%；接待游客81万人次，旅游收入1611万元机 遇 威 胁 1．行业趋势：项目所在地区正逐渐发展成为工业集合商业业态的联合发展趋势，使得消费型场所“SHOPPING MALL”有良好的生存环境； 2．区域人口：在XXX市的建设规划中，本项目所在的XXX区正逐步发展成住宅小区建设的重点区域，并且随着建设的不断深入，XXX区新建住宅和人口数量也在不断使市场容量增大； 3．竞争环境：本地商业大多采用独立铺位形式，缺乏成功的综合性大卖场。同时，周边区域也缺乏大型的综合零售机构； 4．区域内消费力：住宅小区居多，常住人口的消费基本集中本区； 应对策略 餐饮品牌目标商家定位明确，锁定中高端目标消费客户群体，采取档次、特色、品牌等形成错位经营； 服饰零售类，以品牌化、多元化、超大体量、集中消费等元素形成招商及之后经营的决定优势； 娱乐类，采