房地产宏观经济指标.docVIP

房地产宏观经济背景分析 宁晓峰 房地产业是国民经济的支柱产业之一，房地产开发与经济的发展是息息相关的，我们可以通过宏观经济的分析，从总体上洞察房地产市场的变化，把握房地产市场的脉搏。下面就与房地产相关的几大经济指标加以分析，由于房地产具有明显的地域特征，本文所提到的宏观经济指标均是指一个城市或一个区域的指标，以反映该城市或区域的经济发展水平状况。 一、国内生产总值/ 人均国内生产总值 国内生产总值GDP (Gross Domestic Product)是指在一定时期内一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值总和，常被公认为衡量一个国家和地区经济状况的最佳指标。 根据《各国的经济增长》中研究得出的库兹涅茨法则：当GDP增长速度小于4％时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4％-5％时，房地产业将出现停滞；5％-8％，房地产业将处于稳定发展阶段；8％-10％，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7％-8％，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段，相比之下东莞市2005年完成GDP为2182.44亿元，比上年增长88.91%，并且近7年内年均增长73.42%，大大超出8%-10%的房地产业高速发展阶段水平，由此可以判断东莞市房地产可能出现跳跃式发展。 人均国内生产总值即人均GDP，这一指标通常用来评估一个国家或地区的经济发展水平，也是衡量该地区经济实力和经济活跃程度较为常用的综合性指标。人均GDP统一使用统计中的常住人口而非户籍人口计算人均GDP。 房地产的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。根据人均GDP的不同发展阶段，住宅业发展可分为几个发展阶段：世界银行统计资料表明，当一个城市人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长；人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长；人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。也就是说，人均GDP与房地产发展存在一定的关系（如图1－1所示）。目前我国人均GDP约为 1000美元，整体上我国房地产业还有很大的发展空间。以东莞和深圳宝安区为例，2005年东莞市人均GDP为2728美元/人·年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长期的中期阶段，由此可以推断东莞市房地产业还有非常大的发展空间；而2005年深圳宝安区人均GDP为3510美元/人·年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长阶段的中后期，因此判断未来东莞市房地产发展空间比深圳市宝安区房地产发展空间要大。 图1－1 人均GDP与房地产发展关系图 二、三次产业比例结构 三次产业比例结构是指一国（或地区）第一产业（农业）、第二产业（工业）和第三产业（服务业）占国民经济GDP的比重状况。产业结构是经济资源在不同类型的经济部门之间进行分配，并不断地调整演化的结果，它是决定整体经济效率和发展态势的一个重要因素。评价产业结构及其优化程度，主要关注第三产业的发展程度及其转化速度的量化指标。 综观发达国家的工业化进程历史，按一、二、三次产业占国民经济GDP 的比重状况，划分为两大阶段：（1）第一阶段：第二产业在国民经济GDP中的比重，以较快的速度增加并逐渐超过50%，与之相应，第一产业的比重则以更快的速度下降。在此阶段，第三产业的比重有所上升，但变动幅度不大。（2）第二阶段：第三产业在国民经济GDP中的比重，以较快的速度增加，并逐渐超过50%，与之相应，第二产业的比重则以略慢一些的速度下降。在此阶段，第一产业的比重进一步下降，但变动幅度不大。一般地，越是人均国民收入低的国家，第一产业占GDP的比重越大；而越是人均国民总收入高的国家，第三产业占GDP的比重越大。在美国，第三产业占GDP的比重超过70%。 由于房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，那么可以通过对一个地区的产业结构中的第三产业比例从宏观上了解该地区房地产的发展状况。如果一个地区产业结构中的第三产业比重在50%以上，说明该地区的房地产的发展水平比较高，这就是房地产的“产业结构50法则”。运用该法则可以从总体上判断一个地区的房地产发展水平（见表1－1）。 表1－1 四大城市三次产业比例结构 2005年三次产业比例结构 第一产业 第二产业 第三产业 北京 1.40 30.90 67.70 广州 2.46 40.68 56.86 上海 0.90 48.90 50.20 深圳 0.20 52.40 47.50 ??? (注：资料来源，各大城市统计信息网) 目