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购物中心之外部环境分析零售学成员：李陇峰 张凯丽 刘艳艳 陈晓祥一 、简介购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体.形成阶段发展阶段成熟阶段 雏形阶段阶段特征自发探索主动尝试全国狂潮理性回归发展动力迫于竞争压力新兴市场机会高额回报诱惑市场教训大国企外资投资机构地方小开发商资金、专业实力强大的国企、外资投资机构等开发主体大国企外资企业传统百货升级增加餐饮和娱乐比例，传统百货升级，本质上和购物中心有区别开发模式严格按发达国家购物中心开发模式进行，持有物业为主，一收取稳定租金和物业增值实现投资回报产生分化，投机出现，一部分传承了形成阶段的理念，形成中国特色，一部分开始投机，产权式购物中心盛行大浪淘沙，经过市场磨砺，购物中心发展回归理性，规模、选址、开发理念、前期规划、运营管理、融资渠道开发结果导致中国购物中心行业经营状况差别巨大没有影响力很大的代表项目出现产生了一批具备“购物中心范本”效应的项目20世纪80年代20世纪90年代2000年至今未来十年二、宏观环境PEST分析PEST政治稳定 宏观调控商法完善 政策扶持PEST消费需求 同质竞争经济增长 市场秩序PEST人口基数 地理交通综合素质 生活品味PEST信息管理 经营理念营销模式 管理方式New comers壁垒较高Competitors三足鼎立Suppliers高Buyers转换成本低Substitutes大三、波特五力模型分析优势劣势1、豪华的装潢和周到的服务使购买者从心理上得到巨大的满足；2、商品品种丰富，拥有耐克、阿迪达斯等一批国内外知名品牌具有强大的吸引力；3、购物娱乐餐饮设施齐全；4、产品比较上档次，品牌突出，能够使消费者放心。1、商品价格普遍偏高，很难适应大众消费；2、营销力度不够，消费定位不明确；3、没有根据当地环境制定效应的措施。机遇威胁1、中国经济快速发展，人们的消费能力提高；2、光谷附近人口密集，大专院校学生、白领较多，消费力比较高；3、服务业发展迅速，需求层次越来越高1、光谷经济发展较快，附近有多家百货商场和综合购物超市；2、大众消费诉求越来越明确和理性。四、光谷国际购物中心差异化战略分析优鲁巷购物广场光谷国际交通条件大洋百货群光广场劣少多商品种类五：关键成功因素解析谢谢观看！