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计算商业用地和居住用地的地价　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.　　商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）　　居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）估价结果 商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：1170元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整 居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：660元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年） 或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。　　同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平方米，然后计算出综合地价20000＝736.5（元／平方米） 估价结果为：土地有效面积：20000平方米；土地单价：736.5元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米） 合算法适用范围 合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。 方法举例 政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋（综合用地，50年），地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元／平方米。计算过程如下：　计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例　　总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000（平方米）；容积率＝ 11000／2000＝5.5；　　R仓储＝1000／11000＝0.091； R商业＝3000／11000＝0.273； R居住＝7000／11000＝0.636 计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数：　　假设仓储、居住用地的土地还原利率为8％，商业用地土地还原利率为10％。　　K仓储＝1　　K商业＝{1－[1／（1＋10％）50]}／{1－[1／（1＋10％）40]}＝1.014 　　K居住＝{1－[1／（1＋8％）50]}／{1－[1／（1＋8％）70]}＝0.983 计算综合用地的地价：　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住用地容积率修正系数为1.6.　　综合地价＝400×1×1×0.091＋900×1.014×2×0.273＋600×01.6×0.636＝1134.91（元／平方米）估价结果： 土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134.91元／平方米；土地总价：226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地使用年限50年） 综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。　　需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地的客观价格，在评估时加以科学修正，得出真实的地价。 综合用地评估 土地资源管理：樊鹏飞 第三章：综合用地价格评估 第二章：综合用地的分类及特征 第一章 综合用地的概念