05-售楼处后期价值最大化的研究与实践-原强讲诉.pptVIP

四、合肥橡树湾售楼处实践应用 1、控制售楼处精装修面积，减少无效成本投入 避免无效成本投入的细节考量 一层装修平面布置图 二层装修平面布置图 未装修区域 未装修区域 考虑在满足销售需求前提下的成本控制，控制装修面积。 二层仅大厅挑空处作精装；临时办公空间仅简装，满足基本的使用需求。 临时办公简装区域 四、合肥橡树湾售楼处实践应用 2、控制临时样板间数量，减少无效成本投入 避免无效成本投入的细节考量 考虑一期交付的主力户型分布，将临时样板房数量由最初的4套改为3套。 满足销售需要的同时，减少不产生后期价值的成本支出。 精装修样板房 精装修样板房 精装修样板房 本套装修暂缓实施 四、合肥橡树湾售楼处实践应用 3立面标准段调整，分户门预留，减少后期的改造成本。 武汉橡树湾 合肥橡树湾 避免无效成本投入的细节考量 为满足后期售楼处改为商铺出售，在设计初期即为每间商铺沿街面预留了分户门，商铺入户门比例、尺度按商铺分割设计，并直接落地，满足后期使用需求； 所有立面预留开启门，均为了满足后期作为独立商铺功能使用需求。 四、合肥橡树湾售楼处实践应用 武汉橡树湾 合肥橡树湾 3立面标准段调整，分户门预留，减少后期的改造成本。 避免无效成本投入的细节考量 商铺前景观设计为硬质铺装，景观设计一步到位，避免了后期的改造。 增加壁灯设计，增加商业氛围，同时也满足售楼处自身功能使用需求。 四、合肥橡树湾售楼处实践应用 4预留楼梯板，减少后期的改造成本。 避免无效成本投入的细节考量 标准商铺分割，上下两层面积控制在200平方米左右，通过内部设置楼梯解决竖向交通。 二层预留洞口，前期采用钢板封堵，后期售楼处进行功能转换时，拆除钢板，增加商铺内部竖向交通，实现不同功能转换。 水电、上下水管以及雨污水管预留，满足后期作为商铺改造需求。 商铺平面图 钢板封堵区域 预留铁板平面图 四、合肥橡树湾售楼处实践应用 5 统筹税务，保证项目整体利润。 项目一期 项目二期 持有商业 销售商业 销 售 商 业 销 售 商 业 项目包含住宅+可售商业，其中可售商业为高溢价产品，利润率高。 住宅与可售商业整体清算，可以让可售商业最大限度吃掉住宅成本。 售楼处单体成本： 约2771万元（其中已含相应楼面地价及装修、景观成本），占可售物业货值比约0.58%。 售楼处后期价值： 按当期估值，均价每平米2万元， 3200平米，约6400万元。 售楼处 避免无效成本投入的细节考量 １、置 地 内 售 楼 处 后 期 利 用 现 状 ２、行 业 内 售 楼 处 后 期 利 用 案 例 ３、售 楼 处 后 期 价 值 最 大 化 研 究 ４、合 肥 橡 树 湾 售 楼 处 实 践 应 用 5 、对 售 楼 处 价 值 最 大 化 的 思 考 产品标准 产品价值 基础操作 不建议建设临时售楼处，尤其是投入大、标准高的临时售楼处。 不建议后期售楼处后期转换为会所，若一定需要设置会所，建议设置在地块价值低的位置。 售楼处的位置属性，决定其商业价值高，建议售楼处应为商业性质建筑，同时尽可能的考虑后期商业价值最大化提升。 为保证售楼处卖场打动力，可通过室外园林、室内装饰等角度来提高其打动力。 后期功能设定后，产品细节设计过程中，要区分清楚有效成本与无效成本，控制无效成本投入。 从开发报建、销售说辞、税务统筹等方面，做好筹划，有利于后期功能顺利实现。 成本管理金字塔模型 售楼处后期价值最大化研究，是成本管理金字塔模型的实践应用，三个层面自下 而上所能创造的价值逐级递增，这就要求管理重心更加关注金字塔顶端，注重对 产品价值的挖掘与思考，实现成本效益最优，价值最大。 价值递增 管理重心 谢 谢！ 售楼处后期价值最大化 的研究与实践 华润置地武汉大区 2012年5月28日 １、置 地 内 售 楼 处 后 期 利 用 现 状 ２、行 业 内 售 楼 处 后 期 利 用 案 例 ３、售 楼 处 后 期 价 值 最 大 化 研 究 ４、合 肥 橡 树 湾 售 楼 处 实 践 应 用 5 、对 售 楼 处 价 值 最 大 化 的 思 考 目录： 根据设计管理部提供的32个置地内售楼处样本，后期用途统计如下： 一、置地内售楼处后期利用的现状 临时售楼处：6个，满足项目快速销售需求，造价高， 后期拆除。 永久售楼处：26个，其中近半售楼处后期功能转为会所；部分转换为商业，且多为大进深大面积的独栋式商业。 售楼处总造价万元 项目总