2004年12月杭州CBD区域写字间市场调查报告..docVIP

关于杭州市写字间暨个别酒店式公寓 商品房开发市场综合调查报告 前 言 在调查工作开展前，本人就国内外发达领先城市的一些过往成功发展痕迹针对此次写字间调查工作开展的指导性思路作出以下阐述： 观点1：商业繁华的地段，不一定能做出高品质的星级写字间。 观点2：以下是本人对商业物业与商务物业认识上的几点异同： 商业物业核心点：成熟地段、水平与垂直的巨大人流、周边商家业态互动或互补、 配套、能够达到该地段的交通通顺度、物业本身人流集散的控制力，一般采取“三权分割”的营销运作模式、物业后期发展重于前期营销策划。 商务物业核心点：城市经济、金融、办公产业带成熟地段，能够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套支持、周边齐全的商业或商务配套（500米内），物业动线设计人流分散输送能力、商助配套的齐全性，一般采用租赁或单卖的运作模式。 两者互动，共铸商圈： 调查目的 综合了解杭州市写字间供应市场的基本情况，对该市场的营销组织运作层面展开优劣互补学习。 调查时间 2004年11月27日至2004年11月28日 调查方法 运用现场观察调研法并结合电话询问，技术整理所获得的资料，透过严禁科学的研究分析得出结论。 调查范围与样本量 主要针对杭州市区内繁华地段26个在售或未售写字间、酒店公寓商品房楼盘。 调查楼盘名录： 南北商务港 （现场咨询） 西湖定安名都 （电话咨询） 凤凰城广场 （现场咨询） 美达丽阳国际 （现场咨询） 迪尚商务中心 （电话咨询） 公元大厦 （现场咨询） 时代大厦 （电话咨询） 8、银座大厦 （现场咨询） 9、嘉华国际商务中心 （电话咨询） 10、中豪凤起广场 （电话咨询） 11、天翔凤起时代大厦 （电话咨询） 12、滨江庆春发展大厦 （电话咨询） 13、现代领地 （电话咨询） 14、广利大厦 （电话咨询） 15、越都商务大厦 （现场咨询） 16、浙江环球中心 （电话咨询） 17、华源发展大厦 （电话咨询） 18、海华广场 （电话咨询） 19、滨海威陵大厦 （电话咨询） 20、华元世纪广场 （电话咨询） 21、广宇河滨商务楼 （电话咨询） 22、西湖国贸大厦 （电话咨询） 23、绿城深蓝广场 （电话咨询） 24、云龙商务空间 （电话咨询） 25、世贸丽晶城 （电话咨询） 26、红石中央大厦 （现场咨询） 27、聚龙大厦 （电话咨询） 现场调查：7个 电话调查：20个 个盘情况 序号 1 案名 南北商务港 位置 温州路，市二医院后面 开发商 杭州新南北房地产开发有限公司 代理商 无 联系88388833 规模 占地面积７４００平方米，总建筑面积３５０００平方米，车位１００个 工地现状 主体基本完工 风格与布局 现代主义，层层退台式单体建筑 装修标准 毛坯 特色商助配套 内廊式商业街、下沉式小广场，运河文化广场 营销模式 销售（整层出售） 租售范围与销控 剩余3-4层 价格 均价6600元/平方米 租价：1元5角/平方米（市价） 主力面积 每层900平方米，每户150平方米 付款方式 按揭、一次性 定金50万 公摊、 容积率 30％，４点０ 交付 日期 2005年5月交付 物业 管理商 新南北物业管理公司 物业管理费或其他费 2元/平方米/月 序号 2 案名 西湖定安名都 位置 西湖大道与定安路交叉口 开发商 浙江商宇房地产开发有限公司 联系87815731 规模 工地现状 风格与布局 装修标准 特色商助服务 营销模式 半层起售 租售范围与销控 最低、均、高价 12000元/平方米 主力面积 半层或1000平方米以上起售 付款方式 一次性 按揭 公摊、 投资回报率 交付 日期 2005年6月交付 物业管理商 物业管理费或其他费 序号 3 案名 凤凰城广场 位置 秋涛路与飞云江路交汇处上城复兴地段，上城区中央商务区 开发商 浙江凤凰城房地产开发有限公司 联系规模 占地２万多平方米，总建筑面积１３万平方米，酒店公寓４３２套，商住房３７８套。 工地现状 在做基础 功能布局 ２栋３０层商住公寓，１栋３０层酒店公寓，地下２层停车场，车位５００余个。 装修标准 中央空调系统，酒店公寓精装修，一般商住为毛坯 特色 商助配套 超市、银行、农贸市场 营销模式 酒店公寓、商住房、车位均销售 租售范围与销控 共一期开发 价格 未定 主力面积 酒店式公寓：30-50平方米 商住住宅：９０-150平方米 单层：1200平方米 付款方式 未定 公摊率 容积率 大于５ 开盘