2011中级会计实务预科讲义6..docVIP

第四章??投资性房地产 一、投资性房地产的定义与特征 （一）投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产的特征：投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 （二）投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （1）属于投资性房地产的范围 ①已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 例如，企业从二级市场通过出让或转让方式拍卖取得一块土地使用权，采用经营租赁方式出租给某一企业，则出租方可以将该土地使用权作为投资性房地产核算。 ②持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（即闲置土地不属于投资性房地产） 例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这种情况属于投资性房地产。 ③已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 企业在判断和确认已出租的建筑物时，应把握以下要点： 第一，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，对于以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物，不属于投资性房地产。  第二，已出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 第三，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （2）不属于投资性房地产的项目 ①自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产,企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。 ②作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。 注意： 如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产。 出租柜台不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物。 企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。 【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A．已出租的建筑物? ?? ???B．已出租的机器设备 C．已出租的土地使用权　　D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，已出租的机器设备不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。 注意：通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。 二、投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产只有在符合投资性房地产的定义，并同时满足下列条件，才能予以确认： ①与该资产相关的经济利益很可能流入企业； ②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 投资性房地产只有在符合投资性房地产的定义，并同时满足下列条件，才能予以确认：①与该资产相关的经济利益很可能流入企业； ②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （一）外购投资性房地产的确认和初始计量 企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。 企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 采用成本模式后续计量的，购入时： 借：投资性房地产 贷：银行存款 采用公允价值模式后续计量的，购入时： 借：投资性房地