合肥某地产项目商业部分策划报告..docxVIP

（合肥）某地产项目商业部分市场调研及概念策划报告XXXXXX2008.08.目 录第一部分 市场背景研究5一、合肥总体概况5二、合肥社会经济指标影响分析6三、未来发展规划及重大事件影响分析18四、合肥零售业现状及发展趋势23·五、合肥商圈现状及发展趋势26六、合肥商业地产发展趋势34七、政务新区区域商业发展趋势357、1 政务新区发展分析357.2 区域商业存在问题387.3区域市场小结39第二部分 项目概要401、物业类型402、项目位置40第三部分 需求分析42一、客流构成42第四部分 竞争分析44一、区域商业现状与竞争趋势44二、典型竞争性项目44三、竞争策略45第五部分、SWOT分析47Strengths（优势分析）47Weakness（劣势分析）47Opportunity（机会分析）48Threat（威胁分析）49第六部分 项目定位501、商圈战略定位502 ．项目定位513 ．企业定位514．业态定位525 ．项目主题与价值定位536 ．项目零售概念与功能定位547 ．项目市场定位568 ．形象定位（待定）59第七部分 项目规划与布局60一、规划原则60二、业态组合60三、业态功能规划面积配比661、零售、餐饮、娱乐等功能总体按照57：23：20比例设定662、功能详细分配表67四、商业空间规划683F层：12500平方米694F层：13000平方米70第八部分 项目开发投资方案与回报模式711、购物中心的开业理念712、开发目标713、操作模式72第九部分 招商推广概要73一、战略思想73二、招商原则73三、招商策略74四、招商步骤75五、营销推广战略（要点）75七、招商推进计划与流程77第十部分 本项目的租金测定79第十一 部分项目运营纲要80一、管理基本理念80二、营销策略（要点）80第十二部分 项目管理规划82一、决策协调机构：82二、项目组机构设置82三、招商团队82四、招商质量控制办法82第十三部分 项目投资、经营绩效分析（概算）84（另案专题）84第一部分 市场背景研究一、合肥总体概况区位——合肥地处中国中原地区，安徽省中部，长江淮河之间，巢湖之滨，通过肥河通江达海，具有城东启西，连接中原，贯通南北的重要区位优势。合肥地处泛长三角经济圈，是中西部距东部沿海地区最近的省会城市。以合肥为圆心，半径500公里范围内涵盖7省1市4.8亿人口和上海、南京、武汉、杭州等重要大城市，经济发展快，消费能力强，市场潜力大。交通——合肥是全国重要的区域交通枢纽城市，6条高速公路和8条铁路(合蚌、合淮、合宁、合芜、合武、合西、合九、合安)在此交汇，合武、合宁高速铁路开通后，合肥到南京只需45分钟，到上海、武汉只要2个多小时。4E级新桥国际机场、合肥新港则正在规划建设，“通江达海”指日可待。二、合肥社会经济指标影响分析1、国内生产总值GDP资料来源：合肥市统计公报2007年合肥市实现生产总值1334.2亿元，同比增长18.1%，增速位居全国省会城市第二位，城市综合实力也跃居全国百强城市第21位，人均gdp3853美元，按照十一五规划，到“十一五”末，gdp要达到2100亿元，年均增长18%；人均gdp达到5000美元，远远高于全国的平均水平。合肥进入居民收入快速增加，消费快速升级的时期。· 国内外研究表明，加速人均GDP超过3000美元最明显的特点是消费结构升级，居民消费从“衣食”转向“住行”，私家车拥有率上升，置换住宅或拥有第二套住房成为普遍的冲动。· 按照世行的标准衡量，合肥一只脚已跨入中等收入的门槛（2996－9265美元）。从经济发展阶段理论角度看，合肥已进入工业化加速阶段，将由此实现工业化中期到后期的转变；以发展经济学的视角观察，表明合肥迎来了持续的经济高增长时期，即经济起飞期。这个时期的合肥呈现出区别于以往发展过程的两个鲜明特征：一是人均GDP大幅提升，二是工业经济规模加速扩大。其中，最直观的表现就是城市规模的扩张。2、GDP的构成合肥的服务业保持了较快的发展，但仍然存在明显的不足：近年来，服务业的增速一直低于GDP的增速，一方面反映经济结构不合理，服务业成为制约合肥发展中心城市的主因。地区比较而言，合肥的服务业处于中部六省省会城市的中下游，与国内发达城市都市相比，服务业发展水平仍有较大的差距，同时也有较大的发展空间。资料来源：合肥统计公报3、社会消费品零售额社会消费品零售总额体现了合肥市总体的购买能力，增长水平则体现了消费趋势和市场潜力，是影响商业物业和零售企业的重要因素十五期间，合肥社会消费品零售总额保持了持续、稳定、高速增长的态势。自2006年以来，社会消费品零售总额增速连续超过GDP，今年上半年，合肥社会消费品零售总额实现272.45亿元，同比增长27.2%，剔出物价因素，同比上涨17.%。占全省的比