l房屋空置率难题.docVIP

　　空置率“糊涂账” 　　本文见《财经》杂志 2010年第19期 出版日期2010年09月13日 　　 　　民间长期淤积的对官方统计数据的怀疑，对高房价的愤懑，化作了投身空置率讨论的满腔热情。业界则期待以此为契机，纠正房地产市场关键数据统计不充分、方法不科学、发布不透明的积弊 　　《财经》记者 张杰 董珺 　　27岁的李杰短暂地成了今秋的互联网明星。 　　这位北京的出租车司机利用自己的工作时间，拍摄了数十个小区、近百张楼盘黑灯的照片，然后把它公布在自己的新浪微博上，这些照片迅速改变了他的工作内容——他频频被邀请参加网站电台的访谈直播，央视的白岩松也采访了他。 　　更重要的是，这些照片立刻成为中国楼市空置率大讨论中正方的有力证据。在此之前，这场互联网上发起的讨论正席卷全国，各种身份的人士、机构都被卷入其中。 　　随着讨论逐渐演变成一场晒黑灯照的网络运动，一些城市小区零电表、零水表的现象相继曝光，各种民间自发的统计不断涌现。长期淤积的对官方统计数据的怀疑、对高房价的愤懑，纷纷化作了投身空置率讨论的满腔热情。 　　国际上通行的空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。但不同国家对分子、分母的界定仍存差异。这一指标既能用于判断市场冷热及泡沫程度，也能用来分析财富分配的公平程度。通常而言，空置率超过10％—15％，即属危险区间。 　　但在中国，由于定义和计算方法莫衷一是，空置率指标一直流于空白。多年来，国家统计局仅公布空置房面积，今年更是用待售房面积取代了空置房面积。而民间期待已久的“空置率”版本则是指已销售出去的房屋的空置情况。从数据意图上看，前者主要反映中国各类住房的销售情况，后者主要反映已销售房屋的使用情况。 　　除了空置率，楼市的其他关键数据如成交量、价格等同样万众瞩目。但是，这些数据的统计不充分，公布亦不透明，业界诟病多年，官方作为甚少。基础数据的欠缺或失真，不仅深度扭曲了市场的预期，而且令楼市调控政策难以对症下药。自2005年始，楼市新政一路磕磕绊绊，效果屡有折扣，数据迷失，当是其中一个重要原因。 　　面对舆论的种种批评，9月初，国家统计局局长马建堂正面回应，国家统计局已经初步制定出房价统计改革方案，主要内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。在征求有关部门和地方意见后，国庆节前将在网上公布，征求公众意见，争取明年年初实施。 　　空置率官民之争 　　从时间上看，国家电网是这一波空置率大讨论的源头。今年3月，有媒体报道称，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续六个月读数为零。此后，尽管国家电网明确否认曾经发布过此类消息，但是，这一数字仍迅速传播，并成为互联网上各方争执的焦点。 　　7月31日，央视《经济半小时》播出《空城计—北京、天津》，根据对大量房屋长期无人居住的直观感受，节目得出的结论是：高涨的楼价并没有反映出真实的住房需求，同时市场整体还处于深度博弈期，房价走势前景不明，各种传言四起。这种情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。 　　8月3日，地产界的意见领袖任志强通过博客向央视发难，质疑后者的结论。这反而激起了网民更大的热情。8月5日，新浪乐居发起为期15天的有奖“百城网友晒黑灯行动”。在随后的半个月中，这个晒黑灯调查成为近年来第一次试图查明空置率究竟几何的民间大规模自发行动，涉及的楼盘遍及北京、杭州、南京、上海、海口等多个城市。 　　在此期间，北京出租车司机李杰脱颖而出，几乎成为晒黑灯行动的形象代言人。而随着舆情的发酵，更多的直观统计办法被引入大讨论之中。 　　北京联合大学应用文理学院城市科学系主任张景秋，近来也成为媒体频繁采访的对象。 　　作为《北京市普通住宅空置率调查》的执笔者之一，她在这份2009年4月发表的论文中得出了一个颇令外界共鸣的数字：2007年7月23日－9月23日，课题组对北京市2003年－2006年已入住的44个统计小区中880户的用电量做了调研，发现北京市普通住宅的空置率为27.16％，具体到居住小区，多数居住区的空置率在20％－30％之间，只有少部分空置率在20％以下。 　　这份调查全部由张的学生实地登门完成。由于北京市居住小区电表普遍在户外，因此，调查方法避免了和用户面对面访谈可能出现的隐瞒和回避。 　　民间讨论热火朝天，国家统计局却一度避谈空置率。8月4日，国家统计局公布，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4％，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2％，全国住宅待售面积占