I住房制度与住房保障政策1.docVIP

住房制度与住房保障政策 本章介绍住房保障政策的基本概念、目标和策略，市场化条件下住房保障政策应当遵循 的原则。 第一节 住房保障政策基本概念 一、住房制度、住房政策与住房保障政策 住房制度就是国家在解决居民住房问题方面制定的基本原则和方针，即住房的元政策。 如我国1978年以前的住房公有化和住房实物分配，1978年以后的提出的住房1998年确立的住房分层次供应体系等。相应地，住房政策是国家或地方制定的具体办法和措施，如怎样实现货币化分配、如何实施分层次供应体系、经济适用住房管理办法、廉租房管 理办法等。 为此，本书将住房制度( Housing System)、住房政策(Housing Policy)、住房保障政策 (Public Housing Policy)的关系简单地归纳为，住房制度是决定住房投资、住房供应方式、分配方式和经营管理方式的基本方针，住房政策则是落实这些方针的具体方法和障政策则是针对困难群体的住房政策。本书将住房保障政策又分为两个层面，一是特定的住房保障手段(housing programs or means)也即具体的调节方式，如土地划拨、税收减免、贴息贷款等；二是特定的保障住房的提供形式，如经济适用房或廉租房等。 二、保障住房与公共住房 通过住房保障政策提供的住房称为保障住房。由于这类住房传统上是由政府(Public Sector)拨款建造，相对于私营部门(Private Sector)供给的商品房(Private Housing)，是一种排他性的公共产品，英文中称之为Public Housing，因而国内有学者把保障住房称为公共住房。尽管现在保障住房的范畴已经不再局限于政府拨款兴建的住房，已经包括所有享受政府一定优惠政策的住房（半公共品或准公共品），保障住房已经不完全属于公共产品，但沿袭习惯，本书也把所有通过住房保障政策提供的住房称为公共住房。 本书根据补贴形式和产权形式对我国的公共住房进行了细分，包括公房、经济适用房、 廉租房。其中公房分为售后公房和非出售 国内外的公共住房，各国和地区的名称有所不同。例如，新加坡的组屋、居屋分别相当(affordable housing)类似于我们的经济适 三、住房保障政策的类型 政府保障政策大多数是通过政府补贴来体现的，住房保障政策也是如此。政府补贴也 现金补贴是指用货币支出的政府补贴。在我国，对供给方的现金补贴称为暗补，对需求 实物补贴一般是指政府用实物支付给受益者的补贴。 还有少量的政府保障政策是通过政府管制实现的，如行业管制、价格管制。房地产 下面介绍国内外一般的住房保障政策类型。 1．按住房保障政策的实施主体划分 按施行主体的层次划分，住房保障政策可以分为全国性的、省市级的乃至社区级和单位 从国际惯例来看，由于住房的不动性以及地区之间经济、文化等条件的差异，各国都有8条款方案），也有州一级即地方性的住房1991年爱达荷州玻易斯市的经济适用产权房计划(Affordable Home Owner-ship Program)，在该计划中，玻易斯市与U.S．银行合作，为符合条件的家庭购买城市内空210户。再如1998年威斯康辛州密尔沃基社区的步行上班计划( Walk-to-work Program) 处是多方面的，包括：工厂附近社区状况的改善、吸引新雇员、鼓励老雇员续签劳动合同、减少通勤花费和尾气污染等。 2．按政府干预市场的手段划分 按政府干预市场的手段划分，住房保障政策主要有财政政策、金融政策和土地政策 3种。 (1)财政政策。住房保障的财政政策是政府为了实现住房保障政策目标，选择和运用各种财政政策工具，或刺激经济适用房等公共福利住房的建造和消费，或鼓励私有房主将房 屋出租给中低收入家庭，以解决中低收入家庭的住房问题。住房保障的财政政策主要有两 4种具体的形式：第一种是政府 拨款建设公共住房、或补贴建设公共住房。第二种是补贴公共住房的运营费用，以补贴运营成本和实际收取的房租的差额。第三种是为旧公共住房提供住房维修和养护补贴。第四种 是补贴符合条件的租房家庭。减免税收可以包括税前还贷、减免所得税或财产税等。 (2)金融政策。住房保障的金融政策是指政府通过对货币信贷的调控，运用各种金融 工具，刺激经济适用房等公共福利住房的建造和消费，或鼓励私有房主将房屋出租给中低收 入 贷款、建立抵押贷款一、二级市场、政府设立或鼓励私营机构设立住房储蓄银行、政府提供或鼓励私营机构提供住房抵押保险业务、成立住房合作社等。 (3)土地政策。住房保障的土地政策是政府为了实现住房保障政策目标，在土地供给 量、土地使用费或价格方面的优惠与调控，刺激或抑制经济适用房等公共福利住房的建造和 消费，以解决中低收入家庭的住房问题。例如我国现行的经济适用房政策，土地无偿