学士学位论文__佛山普君路项目规划开发建议.doc

佛山普君路项目规划开发建议 广州中地行房产代理有限公司 二○○七年五月 目 　录 目 　录 I 前 言 1 第一部分 规划方案建议 1 1 规划开发思路 1 1.1 规划开发原则 1 1.1.1 市场导向原则 2 1.1.2 项目利益最大化原则 2 1.1.3 以经济运营为基础，综合分析地块价值原则 2 2 地块价值研判 4 2.1 地块状况 4 2.1.1 经济技术指标 5 2.1.2 地块四至 6 2.1.3 地块现状 7 2.1.4 项目周边状况 7 2.2 地块价值评判 11 2.2.1 整体地块价值评判 11 2.2.2 地块切割 13 3 商品房地块规划建议 16 3.1 规划原则 16 3.2 市场动态需求分析 16 3.2.1 需求特征分析 16 3.2.2 需求户型分析 17 3.2.3 房价可接受范围 18 3.2.4 未来需求分析 18 3.2.5 结论 22 3.3 地块价值评判 23 3.4 单体建议 24 3.4.1 数据统计 24 3.4.2 单体建议 25 3.5 规划布局 30 3.5.1 规划布局定位 30 3.5.2 规划布局说明 31 3.5.3 户型配比建议 32 3.6 产品建议 32 3.6.1 产品设计原则 32 3.6.2 户型设计建议 33 3.6.3 产品设计亮点 37 3.6.4 空间及园林景观设计 42 3.6.5 整体建筑风格及外立面建议 48 4 回迁房地块规划建议 49 4.1 规划原则 49 4.2 地块价值评判 50 4.3 单体建议 51 4.3.1 数据统计 51 4.3.2 单体建议 51 4.4 规划布局 53 4.4.1 规划布局建议 53 4.4.2 户型配比建议 55 4.5 产品建议 56 4.5.1 户型设计建议 56 4.5.2 园林景观设计 57 4.5.3 外立面建议 58 5 产权式酒店可行性研判 59 5.1 关于产权式酒店 59 5.1.1 产权式酒店的缘由 59 5.1.2 产权酒店的基本特点 59 5.1.3 产权式酒店经营模式 61 5.1.4 业主权益及投资收益分析 61 5.2 佛山市酒店业发展现状 62 5.2.1 酒店业发展历程 62 5.2.2 星级酒店总量与结构分析 63 5.2.3 星级酒店分布分析 63 5.2.4 酒店价格及入住情况 65 5.2.5 酒店管理方式 65 5.3 佛山市酒店业发展趋势 66 5.3.1 高档酒店潜在供应量大竞争加剧 66 5.3.2 经济型酒店使低档酒店面临洗牌 66 5.4 项目产权式酒店可行性研判 67 5.4.1 从城市经济的发展角度研判 67 5.4.2 从房地产市场的发展角度研判 68 5.4.3 从酒店业市场的发展角度研判 68 5.4.4 从项目实际状况角度研判 69 5.4.5 可行性研判结论 69 6 项目商业部分规划 70 6.1 商业规划原则 70 6.1.1 差异化开发原则 70 6.1.2 销售开发原则 70 6.2 地块价值评判 71 6.3 商业规划布局建议 72 6.3.1 商业整体规划布局建议 72 6.3.2 商业平面间隔建议 73 6.4 商业定位及功能分区建议 74 6.4.1 项目商业定位 74 6.4.2 项目商业功能分区 75 6.5 商业装修方案 76 6.5.1 商场外立面及外饰 76 6.5.2 街区情景装饰建议 76 6.6 停车场规划建议 77 第二部分 规划方案对比 78 7 规划方案概述 78 7.1 规划方案一 78 7.2 规划方案二 80 8 规划方案对比 81 8.1 地块切割对比 81 8.2 各类型物业面积对比 82 8.3 产品质量对比 82 8.4 开发难易度对比 84 8.5 开发风险对比 84 8.6 经济价值对比 85 9 规划方案选择结论建议 104 第三部分 开发销售部署 105 10 开发销售需解决问题 105 11 开发销售思考原则 106 11.1 稳健开发原则 107 11.2 快速开发原则 107 12 开发销售策略选取 108 12.1 “先工厂后民宅”的拆迁策略 108 12.2 “低开高走”的快速销售策略 108 12.3 “先销售后回迁，边销售边回迁”的开发策略 108 13 开发销售方案制定 109 13.1 开发销售方案选择 109 13.2 开发应变建议 112 13.3 开发销售进度建议 116 前 言 在前期提交的市场调研报告，敝司对佛山市以及禅城区作出了研究与分析，特别对房地产行业进行了深入的调研。以此为依据，结合普君路项目的自身特点，敝司将给出相应的规划开发建议。 第一部分 规划方案建议 规划开发思路 项目所在