土地一级开发及有关法律问题分解.ppt

一、概 述 2002年12月，北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]100号），第一次从立法角度对土地一级开发做了较为详尽权威的界定。该办法第三条：“本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心(以下简称市土地储备中心)及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。” 一、概 述 土地一级开发目前尚无统一的学理定义。根据《北京市土地一级开发管理暂行办法》第三条规定，土地一级开发概念可以归纳为：政府按照土地利用总体规划、城市建设规划及环境保护等强制性规定的基础上，就一定量的土地进行征用、拆迁补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设等活动的总和。 一、概 述 2、土地一级开发的内容 在城市土地开发中，当地政府按照城市总体规划要求办理前期手续，对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，将原本非国有土地使用权（可能是集体使用权或荒地）转变了国有土地使用权，从根本上改变了土地的使用性质。然后进行市政配套基础设施建设等前期开发建设工作。等到土地验收完成后开始用于商业运作，挂牌出让，进行土地二级开发。 一、概 述 3、土地一级开发的运作过程 政府依据城市总体规划编制区域规划或控制性详细规划是土地一级开发运作流程的开始。 一级开发的验收完成标志着土地一级开发的完成。具体来说，土地一级开发的运作流程分为五个阶段： （1）区域规划编制 （2）实施方案编制 （3）意见征询和行政审批 （4）组织实施征地拆迁和市政工程建设 （5）工程验收 一、概 述 （1）区域规划编制 由地方政府（区、县或乡镇）主导，根据城市的总体规划及土地利用的总体规划，编制拟开发地块所属区域的总体规划或控制性详细规划，并将编制完成的规划报送市政府的规划主管部门审批，由土地主管部门进行土地预审。实践中，土地一级开发商为取得土地一级开发资格，往往会提前介入，出资或协助政府完成区域规划的编制控规。 一、概 述 （2）实施方案编制 地方政府在报审区域规划的同时，需向土地主管部门提出土地一级开发申请，并完成土地一级开发实施方案的编制。实施方案的编制应以政府规划部门批准的区域规划为依据，实施方案将作为招标文件的主要组成部分。 一、概 述 （3）意见征询和行政审批 地方政府的实施方案报送上级政府后，由上级政府土地主管部门牵头，会同发展和改革、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发提出意见和建议。申报方将根据意见和建议对实施方案予以调整，直到获得审核通过。一旦审核确定了实施方案，就可以在实施方案的基础上整理完成土地一级开发招标文件。通过公开招标，选定土地一级开发实施主体，并与之签署土地一级开发委托合同。一级开发商取得授权批复后，持授权凭证到环境、交通、规划、土地等部门办理行政审批许可手续。 一、概 述 （4）组织实施征地拆迁和市政工程建设 按照政府批准的实施方案，完成征地拆迁。 征地拆迁涉及拆迁安置标准、补偿方案及回迁安置，这是一级开发过程中最容易产生纠纷的阶段，会遇到的法律问题很多，非常麻烦。现在是政府的土地征收中心执行拆迁，开发企业不得参与，对开发企业是个好事。但是，在征收拆迁过程中，开发企业不是无所作为，而是更要积极参与、积极谋划，只不过是不要直接面对被拆迁对象。按照政府批准的实施方案，完成市政工程建设。市政工程建设主要是将水、电、气、通信、道路等市政设施引入待征用地内。在市政设施建设和基础配套设施建设中，会遇招投标、施工合同谈判和履行等法律问题。 一、概 述 （5）工程验收 土地一级开发的工程验收包括：审核土地一级开发主体提交的一级开发成本报告、审核待征土地地上物清除状况及拆迁结案手续、复检市政工程等。验收由土地储备部门、市政建设部门、工程建设管理部门、拆迁管理部门及土地一级开发商一并完成。 本阶段，一级开发企业关注的是供地进度和成本、利润的收回，因此会有关于供地方式的合法性、供地文件的合规性等法律问题。 一、概 述 4、土地一级开发与土地储备、土地整理的区别和联系 土地一级开发与土地储备、土地整理的含义不完全相同。 （1）与土地储备的区别和联系 （2）与土地整理的区别和联系 一、概 述 （1）与土地储备的区别和联系 2007年颁布的《土地储备管理办法》，所称土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标