公交场站综合开发 公交场站综合开发浅析_图文.doc

公交场站综合开发 公交场站综合开发浅析_图文 3.3.1 BT模式?? BT模式即为“建设－移交”，项目运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报。建设模式的主要特点为：公交场站综合体中，综合开发部分需改变项目土地权属与用地性，即由原来的市政公用设施用地转变为商业、办公等用地，并进入土地市场进行运作；政府利用的资金是非政府资金，是通过投资方融资的资金（银行、或其他金融机构、或私有）；项目开发公司通过投入资金对项目进行规划、建设，项目一旦建成通过验收后，即移交给场站公司，并收取项目建设费用和回报额；项目建成后，由场站公司单独或综合其他资产投资公司进行回购，并支付建设公司一定的建设回报；场站公司（公交场站主管部门）可以通过出售（租）全部或部分综合物业（商业、办公等），以获得商业利润，以此平衡回购项目成本和保障场站运营的相关费用。 ? 图8 场站综合开发BT建设模式流程示意图 图9 场站综合开发类BOT建设模式示意 3.3.2 类BOT模式?? 类BOT模式是借鉴BOT模式的概念与内涵，多用于改造项目。其特点为：不改变市政公用设施项目土地权属与用地性质；原有资源所有者特许给第三方公司一定的经营期限，在合同期限内第三方公司具有开发改造权和使用权，第三方公司特许期限内每年向原所有者支付承包费，类似于特许费用；第三方公司投入资金对已有场站进行规划、改造、营销，获取运营收入也即租金，作为第三方公司利润来源；特许期满后，原有土地范围改造和新建的资产归还给原所有者运营。由此实现场站资产的保值、增值，并获得稳定的承包费用，第三方公司也能通过租金收入获得商业利润，政府获得税收收入的共赢局面。? 3.4 南京仙林停保场综合开发应用 3.4.1 综合开发建设总体思路?? 首先分析场站功能定位，明确场站功能配置及要求；其次结合公交场站所处区位和用地条件拟订综合开发业态（商业、办公、居住等）；最后合理选择开发建设模式，综合考虑资金平衡等要素，制定综合物业开发量及场站总体布局。? ?866