半湾半山项目市场环境分析2..doc

半湾半山项目市场环境分析 一、市场运行分析： 2009年，乌鲁木齐市房地产市场供求两旺，新建商品房成交量和二手房成交量均创历史最高水平。2009年乌鲁木齐市商品房登记成交面积562.74万平方米，同比增长50.31%，其中商品住房登记成交面积523.41万平方米, 同比增长57.57%。乌鲁木齐市居民仍是商品住房购买的主力军，购买商品住房361.96万平方米，占购买群体的69%；非乌鲁木齐市居民购买161.45万平方米，占购买群体的31%。2009年乌鲁木齐市除了商品住房热销外，二手房交易也异常火爆。二手房累计成交面积188.1万平方米；二手住房累计成交面积148.68万平方米，其中12月份二手住房成交面积达到22万余平方米，创造了单月成交面积新高。2009年乌鲁木齐住宅销售面积达到了672.09万平方米，其中商品住房销售面积为523.41万平方米，同比增长57.57%。商品住房平均成交价格为3538.29元/平方米，与上年同期相比增长了23.31%。按这个数据推算，商品住房均价每平方米上涨了800元。商品房销售面积大幅上涨说明乌鲁木齐住房需求存在很大的潜力。此外，2008年年底国家出台的一系列优惠政策也起到了一定作用。2009年，乌鲁木齐市新建商品住房供应量411.33万平方米，与上年同期相比下降3.04%。从市场供应情况来看，新建商品房供应量在2009年12月有所回升，市场的繁荣发展也吸引了开发商的投资。如果要保证交易量，开发商2010年需加大投资力度。 今年1-5月，我市新建商品房批准预售面积52.49万平方米（本月31.65万平方米），与上年同期相比下降50.24%（环比增长2943.26%）；其中商品住房批准预售面积47.51万平方米（本月30.13万平方米），与上年同期相比下降43.11%（环比增长2974.48%）； 1-5月，我市商品房登记成交面积158.55万平方米（15791套，其中本月29.39万平方米、3004套），与上年同期相比下降29.17%（环比下降12.32%）；其中商品住房登记成交面积140.46万平方米（13155套，其中本月24.59万平方米、2411套）, 与上年同期相比下降32.72%（环比下降16.42%）； 1-5月，我市商品住房累计本市居民购买104.65万平方米（本月19.34万平方米），占购买群体的78.64%；非本市居民购买5.80万平方米（本月5.23万平方米），占购买群体的21.36%； 我市二手房累计成交面积104.31万平方米（11000套，其中本月17.8万平方米、2020套，环比下降20.78%）；其中二手住房累计成交面积88.21万平方米（10301套，其中本月16.27万平方米、1957套，环比下降6.33%）。 通过以上数据，分析认为： （1）从市场供应情况来看，新建商品房批准预售量虽然环比有较大涨幅，但同比降幅仍然较大。分析认为，通过房地产信息公开工作力度的加大，使开发商及时掌握了市场动态，对于拉动市场投资、增加房地产市场供应量起到了积极作用，但应当看到与去年同期相比，仍有近50%的降幅，为保持市场稳定仍然需要追加市场投资，增加市场供应量； （2）从市场交易情况来看，2010年5月新建商品房成交量同比、环比均出现下降，其中商品住房同比降幅32.72%，环比降幅16.42%；分析认为，本月市场成交量受到市场供应量的影响出现今年以来首次负增长，另一方面，国家近期为遏制高房价而出台的调控政策在一定程度上导致了开发企业和购房者双向观望情绪的蔓延也是导致5月首府商品住房成交下降的一个因素。但同时应该看到，本市居民的购房需求仍然很大，只有充足的市场供应才能满足市场需求； （3）从购买对象来看，今年1—5月，本市居民购买量在首府所有购买量中继续保持着78.64%的高占比。数据显示，在我市商品房成交量增长的背后，本市居民依然是推动我市市场需求的主要力量。 总体来看，在国家大力援疆和乌鲁木齐市政府近期作出的一系列城市规划的大背景下，乌鲁木齐房地产投资环境将大力改善。从发改委近日发布的数据来看，今年1—5月，房地产业固定资产投资占到总社会固定投资额的63.8%，说明房地产行业投资信心十足，有条件相信在未来相当长时期内，房地产行业将继续保持旺盛的投资力度，确保供应充足，房地产市场稳定。 二、国家宏观政策分析: 2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，即： 2010年1月10日，国务院发布了全面调控房地产的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称国十一条）。 我们看到，对商品房开发发出的是从紧的信息，开发商拿地首付至少50%、抑制投资投机，保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房