基于灰色模型的房地产价格分析基于灰色模型的房地产价格分析.doc

基于灰色模型的房地产价格模型。然后根据灰色模型的分析方法得到估计式为，代入相关年份的序号即可计算得到模拟序列。最后利用后验差检验法将计算得到的预测值与原始值进行比较验证，通过验证后即可利用上述模型关系式进行预测。 在第三问中，要求利用上述模型考察未来三年保障房建设力度变化时，房地产价格的变化趋势。首先由于数据缺失，我们需要分别对除房地产价格及保障房建设力度以外的4个因素建立灰色模型，对未来三年这4个因素的统计值进行预测，将房价的多因变量转化成一个因变量：保障房力度。然后利用模型二得到的估计式，建立房地产价格与保障房建设力度之间的线性关系。最后分析两者之间的定量关系，得到在不同保障房建设力度下，预测房价的变化趋势，并且得出结论：为了稳定房价，要保证保障房的建设面积每年比上一年翻一番。 在第四问中，要求根据所建立的模型及预测结果，对房地产价格问题提出建议。根据上述模型，从影响房价的各主要因素出发，对稳定房价提出如下建议: （一）进一步完善土地价格管理。大力发展经济适用房和廉租房模型问题重述 1.1 问题背景 近十年来我国一些城镇的商品房价格上涨过快，过高的房价使城镇中低收入者无力购买住房,为了社会持续稳定的发展,政府一直出台各种文件，对房地产市场进行调控。但由于各部门配合得不协调，房地产的价格在过去的几年时间里快速地上涨，房价成了各种社会矛盾的焦点。与此同时，保障房建设正在加速推进,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会上强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。物价水平、国内生产总值、国民收入水平、金融政策、税收政策、土地、城市化率等都是影响房地产价格的因素，然后，公租房、廉租房和经济适用房等各类保障性住房的建设力度加大，有利于增加房地产的供给力度，对房地产市场价格会产生较大影响。请参赛者参考有关的研究成果和国民经济的运行数据（参见下面网站）就我国房地产价格研究如下问题。1. 对有关统计数据进行分析，用适当的方法寻找影响房地产价格的主要因素或指标。2. 建立房地产价格与包括城镇住房保障规模在内的主要因素或指标之间联系的数学模型。3. 利用所建立的关于房地产价格的数学模型，根据有关政策和规划对未来几年我国或某一地区在不同的保障房建设力度下就房地产价格趋势进行仿真或预测（可以根据模型的需要对未来的情况作适当的假设）。4. 根据所建立的数学模型和仿真结果，对房地产价格问题提出你们的咨询建议。 房地产价格的第个影响因素， 第个影响因素的第个观测数据， 与的绝对关联度， 与的相对关联度， 与的综合关联度， 综合关联度系数， 时为系统特征数据序列；时为相关因素序列 的一次累加生成序列 对应的模拟序列 残差序列 均方差比值 小误差概率 模型建立与求解 问题一 4.1.1 模型一的分析 问题一要求通过对数据的分析，寻找影响房价的主要因素。要寻找影响房价的主要因素，首先要确定影响房价的可能因素，缩小分析范围，查找具体统计数据，再进行数据分析，从中选取主要的影响因素。 考虑到房地产行业作为国民经济发展中的一个重要行业，其发展状况受到市场调节机制的影响，从市场供求关系的角度分析房地产价格变化的影响因素能得到房价与各影响因素间的本质关系，便于对房地产进行更深入的研究。 房地产不同于一般的商品，也不同于一般的投资品，因为房地产既可作为一般的消费品满足购买者的消费需求，又能作为投资品满足购买者的投资需求，所以房地产的需求是由消费需求和投资需求组成的。房地产的供给不仅取决于开发商开发能力，还取决于土地供应量。同时，考虑到房地产行业作为国家的支柱行业，国家的宏观政策对行业的调控起到至关重要的作用。我们以重庆市为例，从影响房地产的供需因素和国家的宏观政策着手，研究房地产市场的运行规律。 （1）人均可支配收入对房价的影响 居民的可支配收入，是家庭消费需求的一个影响因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。当购房者的可支配收入增加时，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。相反，当购房者对房地产未来的价格预期下跌时，而购房者的可支配收入下降时，就会导致投资需求和消费需求减少，从而导致房价上涨趋缓甚至下跌。 （2）土地交易价格对房价的影响 土地是一种不可再生的资源，土地资源稀缺性、土地资源供应有限性在短时间内不可缓解，使土地价格成为影响房地产价格的一项硬性指标，因此地价的变化对房价的影响很大。前人的研究也表明：虽然房价走势是地价走势的基本支撑，但在短期内，两者存在相互影