无产权证房屋买卖合同法律后果 .docVIP

无产权证房屋买卖合同的法律后果内容提要：对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效，而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时，已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合，不得适用过失相抵规则，除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。 关键词：无产权证房屋买卖无权处分解除条件不当得利 一、案件事实概要 2001年3月25日，甲与乙签订了《卖房协议》，约定了如下内容：甲将其住房B号卖与乙，协议签订当天支付8万元，尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后，该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订，即具法律效力。 后来乙成为A公司的法定代表人，他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司，成为A公司财产的一部分。 2001年6月10日，A公司与丙签订《售房合同书》，约定了如下主要内容：A公司将上述住房B号卖给丙。丙于本合同签订之日向A公司支付购房首款125000元整，丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A公司保证该房屋为合法销售的房屋，无任何债务及遗留问题。A公司如不能在2001年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿，包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。 但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同书》给丙办理B号房屋所有权的过户登记，表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权，深层原因是甲违反了她与A公司之间的《卖房协议》，私自将B号房屋的((房屋所有权证》领走，并不配合A公司将B号房屋所有权过户，致使A公司难以将B号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为，两被告A公司和甲的行为违反了合同，严重侵犯了其合法权益，故此诉至法院，要求两被告立即给其办理房产过户手续;A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。 一审民事判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告丙与被告A公司在签订售房合同书时，被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书，丙明知A公司非产权人，所购房屋未取得权属证书，仍然与A公司签订售房合同书，故双方签订的售房合同书无效，对此，A公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求按售房合同书，被告赔偿其律师费之请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还A公司，A公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定，判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效，原告丙将系争住房腾空交予被告A公司，被告A公司返还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。 一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让;否则，合同无效。 二、评释 (一)关于系争合同的定性 1.关于《卖房协议》的定性 《卖房协议》签订之时，作为出卖物的B号房屋系甲的回购房，其所有权仍然登记在甲所在单位的名下，按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点，甲尚无B号房屋的所有权。因而，《卖房协议》构成出卖他人之物的合同，属于无权处分的合同。但这样认定，会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上，可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性，看重法律适用及其后果，对于此类合同允许买受人基于合同法第150条或者其他有关条款的规定，追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用，又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者，并分析如下：第一，公房制度改革至今，对于回购房，人们认为属于购房的职工所有，不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中，人们通常认为B号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由，我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二，系争合同没有规定B号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续，而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物，因此，《卖房协议》不宜被定性为出卖他人之物的合同，或者说不宜被认定为无权处分的合同，而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则，就是没有做