小区车库归属的法律分析..docVIP

小区车库归属的法律分析. 摘 要：针对我国小区生活中大量存在的车库权属纠纷，运用建筑物区分所有权等物权理论，分析了小区车库的法律类型、法律性质及其权利归属的法律标准等问题，发现小区车库的权属不能仅仅以当事人的约定来确定，而必须根据实际发生的基础事实——建筑容积率来确定。 关键词：车库归属；法律属性；法律标准 　　 　　１ 小区车库的法律类型 　　 　　车库是指住宅小区基地范围内的停车区域。实践中停车位及车库主要表现为四种形式：第一种形式为地面停车位。地面停车位是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。无任何构筑物、可供多人同时使用、具有开放性是其特点；第二种形式为地下车库。地下车库是指利用小区地下空间而建造的停车位, 内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位；第三种形式为架空层停车位。架空层停车位是将楼房的首层以墙、柱等架空, 依附于楼房形成的停车位；第四种形式为地面的独立车库。地面停车库是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位。在现实的区分所有建筑中存在着占用小区公共道路或者其他公共场地建立停车位的情形，其产权归属为全体业主共有。以房屋的一层部分建立的小区车库产权归属于开发商其可以参照单元套房的方式予以出租、出售。这在学界基本形成通说，并已经为法律所确认，因此这些类小区车库不是本文讨论的重点。现实中争议的焦点主要是以地下层部分为停车之用的停车区域即地下车库的归属。 　　 　　２ 小区车库的法律属性 　　 　　小区车库的权利归属纠纷不断出现，究其原因在于人们对小区车库的法律属性认识不清。小区车库在法律上究竟应该属于业主共有，还是属于开发商所有，或者由其他法律主体所有，这都要从小区车库的法律属性入手。 　　2.1 小区车库的法律属性分析 　　2.1.1 土地使用权与房屋所有权关系角度分析 　　所谓房地产买卖，就是指房地产所有权人将房屋所有权与土地使用权转移给买受方，买受方支付房地产价金的行为。房屋所有权与土地使用权有着不可分割的联系，房屋的生成必须依附于一定的土地，没有土地使用权就没有房屋的所有权，而房屋所有权的让渡必然伴随着土地使用权的转移。开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权，那么随之土地使用权也应该一并转让。小区的车库大都依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和土地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的小区车库就应该属于房屋买受人所有。否则，房屋所有权和土地使用权已经归属房屋买受人所有，而小区的车库却还归属开发商，这势必造成业主与开发商的矛盾，而且于理不符。因此，小区车库应该属于房屋买受人所有。 　　2.1.2 建筑物区分所有权角度分析 　　所谓建筑物区分所有权是指，“由区分所有建筑物的专有部分所有权，共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所共同构成的特别所有权。”小区车库法律属性的主要争议点在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分，业主是否对小区车库享有共有所有权。共有所有权的客体范围主要包括四个方面，即：第一，建筑物的基本构造部分；第二，建筑物共有部分及其附属物；第三，建筑物所占有的地基使用权；第四，住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙等地上物以及设置在地下的共有物。共有部分是与专有部分不可分离的，房屋买受人取得了房屋所有权，必然相应取得小区内的共有部分，这是现代建筑物区分所有理论的应有之意，也是满足房屋买受人通过买受房屋享有房屋利益最大化的有效途径。小区车库的建立是依附于建筑物的，如同小区的绿地、道路是供小区业主使用的，因此其属于共用部分当无异议。将小区车库定性为共用部分将会对小区业主的利益进行很好的保护，这也符合了现代建筑物区分所有权的理念。 　　2.1.3 谁投资谁受益角度分析 　　小区业主买受房屋时，房屋所有权和土地使用权一并转移与房屋买受人。房屋买受人所缴纳的房款并非只包括房屋的价款还包括取得土地使用权的费用，否则开发商将无从获利。而且开发商为了利益最大化，自身并没有对小区土地或建筑物保留相应的权利，而多是将能卖的东西通通卖掉，这样“由于小区土地使用权已全部分摊到各业主名下，由开发商拥有地下车库所有权又缺乏土地使用权之基础。”既然开发商将小区车库的资金投入已经分摊到各业主名下，那么实际上车库的投资者乃是小区业主，则小区车库的所有权当然归于各房屋买受人，即小区业主。因此，开发商虽然是小区项目名义上的投资人，但是其投资成本，包括建设小区车库的成本已经计入了房屋销售价格当中，业主支付了对价，应当取得车库的所有权，这与民法的基本理念是相一致的。 　　2.2 小区车库法律属性的实然分析 　　通过以上对小区车库法律属性的应然分析可以看出：小区车库应当以属于小区业主共有