万科地产费核算规范.doc

1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。 2.范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同样适用于集团内非房地产开发单位；物业公司在执行本规定时，若与《集团物业会计核算规范》不符，按《集团物业会计核算规范》的规定执行。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 费用的归集 4.1.1 管理费用 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。 下列费用属实质性的“管理费用”： ◆公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； ◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； ◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等； 下列费用属非实质性管理费用，先在“管理费用”科目中归集、核算，按月（季）转入其它相应费用科目： ◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”； ◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”； 4.1.2 营业（销售）费用 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用； 下列费用在“营业费用”项目归集核算： 媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用； 政府收取的各项房屋交易费用； ◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等； ◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用； ◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费； ◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“营业费用”。 下列费用不属于“营业费用”： ◆广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用（计入“开发间接费”）； ◆委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算； ◆物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）。 4.1.3 财务费用 “财务费用”核算公司为筹集资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等辅助费用； 可资本化的借款费用先在“财务费用”中核算，至少每季末转入“开发间接费”； 4.1.4 开发间接费 “开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。 下列费用属于“开发间接费”： ◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用； ◆可资本化利息； ◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）； ◆广告设施及发布费、销售环境改造费、样板间、售楼处装修装饰费等营销设施建造费用； ◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“开发间接费”。 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”中核算； “开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、样板间、售楼处装修装饰费、销售环境改造费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息等属“需分摊的开发间接费”。 4.2 费用的划分及分摊 4.2.1 “财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化借款费用的确定）： 为房地产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目或项目中的分区（期）完工前，当累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用之和的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目或项目中的分区（期）完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。 净资金