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甲级高层写字楼技术咨询报告文字版办公建筑概述：高层写字楼楼是为各种组织机构提供办公活动使用的高层建筑物。据资料统计全世界每年建成的高层建筑中，有百分之七十五的是办公建筑。现代办公建筑的三大特点：高层、灵活、综合。高层：现代办公建筑不断的采用新型结构体系和新技术、新工艺、新材料满足办公建筑向更高尺度发展的可能性。灵活：现代办公楼采用的大空间的开放办公或者大空间“景观”办公的形式，办公室灵活多变、空间自由组合。综合：现代办公空间大多采用十几家或者几十家乃至上百家公司（部门）联合办公的形式。1．办公建筑的几种分类1）按智能系统分：（A=Automation，自动化）a.3A办公楼：3A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）；b.5A办公楼：5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；c.新概念写字楼：5O写字楼：Oxygen（有氧）、Office park（花园办公）、Open（开放而自由）、Own（独立电梯、空调等）、Opportunity2）按功能形式分：a.商务写字楼：在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。b.酒店式办公：提供酒店式服务和管理的办公楼。c.公寓式办公：由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。 3）按产权归属分：a.销售型办公楼：业权为分散业权，划分为较小的开间，面积小便于销售，商铺分散售给多个业主，导致物业管理不均衡，参差不齐，写字楼整体品质下降。b.出租型办公楼：业权应为单一业权，只租不售,面积相对较大，开间较适中，方便不同客户需求,各商业统一物业管理，写字楼整体品质较高。c.自用型办公楼：自持自用，可能部分对外出租,较为自由，往往有中庭院落空间解决大进深采光问题,商业各部分由开发商统一管理，写字楼品质更佳。 4）按建筑重要程度分：《办公建筑设计规范JGJ67-2006》a.一类办公楼:特别重要的办公建筑，使用年限100 年或50 年，耐火等级一级，办公室净高不应低于2. 70m ；b.二类办公楼:重要的办公建筑，使用年限50 年，耐火等级不低于二级，办公室净高不应低于2. 60m ；c.三类办公楼:普通办公建筑，使用年限25 年或50 年，耐火等级不低于二级，办公室净高不应低于2. 50m ； 4）按档次分：（《成都市商务写字楼等级指导标准》）a.超甲级写字楼；?按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积≤4500m2，每部载重≥1600 ㎏，轿厢净高≥2.8m?电梯高、低速度分区布局合理，低区速度≥3.5m/s，高区速度≥6m/s，平均等候时间≤30s?客货分离，消防电梯的设置应符合GB 50016-2014中的规定?（应配备自动喷淋系统）?应设集中空调系统?用户能根据自我要求调节室内温度，应装分户或分区计量装置?新风量供应每人≥50m3/hb.甲级写字楼；?按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积≤5000m2，每部载重≥1600 ㎏，轿厢净高≥2.7m?电梯高、低速度分区布局合理，低区速度≥3m/s，高区速度≥6m/s，平均等候时间≤32s?客货分离，消防电梯的设置应符合GB 50016-2014中的规定?（应配备自动喷淋系统）?应设集中空调系统?用户能根据自我要求调节室内温度，应装分户或分区计量装置?新风量供应每人≥40m3/hc.乙级写字楼；?按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积≤5000m2，每部载重≥1000 ㎏?消防电梯的设置应符合GB 50045-95（2005 年版）中6.3 的规定?（应配备自动喷淋系统）?应设空调系统?用户能根据自我要求调节室内温度?新风量供应每人≥30m3/h2．甲级写字楼的主要特征：(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求（办公建筑设计规范2类办公以上）；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；大堂及标准层公共部分：应有吊顶；地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等;专用地上、地下停车场，停车位充足。电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般5000平方米一部电梯，平均候梯时间32秒左右。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：1—5万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，