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策划观点 策划是一门综合性很强的科学。对策划者而言，它是一种高度，一种责任，它要求策划者只能以务实、创新的态度去辛勤工作。商业地产开发是一个系统工程，环环相扣，节节相连，必须统筹兼顾，全面安排。地产市场风云际会，群雄逐鹿，变化莫测，它要求策划人员充分了解市场的静、动状态，最好是做到了然于胸，如数家珍。 房地产中的商业项目要求更高，对于一个项目，必须了解它所在城市的自然、地理、经济、交通、文化、人文历史等方面的情况，该城市的商业市场概况、市场容量、市场机会，了解该城市“有什么、没什么”，首先解决“做什么” ——定位的问题。然后了解开发商、投资者、经营者、消费者的利益点，逐步解决并实施“怎么做”——如何招租、销售、推广等问题。 市场定位应注意的几个问题 项目定位的必要条件和充要条件 ·从已有市场进行细分寻找必然结果，找到市场空白点。 ·市场的消费基础和具体消费量（指数） ·市场规模的规划要求 解决供求平衡关系，从市场容量着手 消费者、经销商、经营者、厂家 （具体区域和数量） 找到消费 支持基础 确定市场规模（最终具体落实到功能分区、铺位分割） 培育市场的必要条件： 发展商实力及相关操作经验； 招商时对商户综合能力的考察及要求； 管理公司的管理能力； 商户的经营能力； 商户经营产品的质量保证； 产品品牌知名度； ·市场推广手段 政府、专业协会的支持； 广告力度的支持； 发展商“放水养鱼”的必要性； 发展商、厂家、经销商、代理商的通力合作，共同打造市场品牌，让利给终端消费者，最终达到多赢、市场蒸蒸日上、生意兴隆的局面。 市场定位的基础在于从宏观和微观两方面入手对市场的深入调查， 通过市场细分，类比，综合分析，找到市场切入点，然后从招商角度进行充分论证，最后确定经营方向。 主要商业业态： 1、服装；2、家具；3、布料、毛线；4、妇婴用品；5、婚纱；6、皮具；7、鞋业；8、袜业；9、电子、电脑及元件；10、电器、音响；11、五金、塑料、厨具；12、旧货；13、汽车、摩托及配件；14、图书、音像；15、玉器、古玩、集邮、收藏品；16、钢材；17、化工；18、建材、装饰材料；19、玩具、精品、文化娱乐品；20、钟表、眼镜；21、工业品、日用品；22、花卉、虫、鸟；23、茶叶；24、食杂、烟酒；25、水果；26、水产、野生动物；26、农副产品综合市场；27、化妆品、美容美发用品； 29、酒店用品；30、饮食、娱乐、夜总会；31、针织用品，小商品；32、机电、船泊；33、货运市场；34、文体用品 几个必须弄清楚的问题 （1）某类业态的商业面积与该类商品在消费总量、商品特征（指商品的体积、价值、陈列空间要求、展示空间要求、仓储要求）的对应要求问题。 （2）某类业态在商圈中的辐射力或覆盖率（即商圈半径）的具体数字。 （3）决定商铺（商场）租金的最终因素是什么？ 一般而言，商铺租金占经营成本中的40%。 决定商铺租金的最终因素是商场周边居民或商场覆盖面内有效消费者的实际消费能力。即有多少消费者到此购物及消费额度。当消费额度不能足以支撑维持销售成本与当地社会平均劳动力价值之和时，商铺就会关门。所以，许多商家对进驻区域或商场选址是极为谨慎的，商场开业之初人流量的稀少，商场在消费者心目中的认可度尚未完全建立起来的情况下，其营业额处于一种低迷状态，除了工商、税务、水电、物业管理等的费用之外，所剩利润已相当有限。租金水平过高，商家经营压力大，商家打“持久战”的资金不足，如果发展商也没有足够的经济“耐心”来等待，这时极易产生人去楼空的“死火”现象。 商铺（商场）的租金与商品价值的关系 走进商场，我们发现，一楼最显眼的地方被化妆品、珠宝、电信、美甲、地方特色小吃、顶级服装品牌店所占据，这些商品的特点要么是单件商品体积小，价值高，要么是商品美誉度和知名度已深植于消费者心中，已牢牢地占有市场一定的份额， 具有较大的消费额得以支撑。 因而，价值越高的商品，占据越显著的位置是必然的。 商铺（商场）的租金与商品销售额的关系 如前所述，商场租金占经营成本的40%，工商、税务、水电、管理费等基本处于稳定状态，特别是工商、税务部门的费用一般是不变更的，一般不会随着经营额度的增加而增加，当商场的销售额不断上扬时，商场拥有者会适时地提高租金水平，从而分取商场经营利润中的一部分。所以，商场销售额越高，租金也就会“水涨船高”。 商铺（商场）租金与展示空间要求的关系 商铺租金的高低与商铺内商品展示要求有直接的关系。商品体积的大小直接影响着商品的陈列，服装、家电、五金、建材、饮食、药品、机电、家居、家具、酒店用品、化工、布料、针织品、文具用