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清远五洲商贸城 定位及建筑规划报告 第一部分：项目定位 3 一、项目整体定位依据 3 二、项目整体经营定位 4 三、项目整体功能定位 4 四、项目A区业态定位 5 五、项目定位租赁初步情况分析 15 六、项目定位销售初步情况分析 21 第二部分：建筑规划建议 27 一、项目整体规划建议 27 二、A区整体规划建议 28 三、项目配套设施规划建议 30 四、项目交通人流导向布局建议 31 第三部分：A区铺位划分 32 一、铺位划分的原则 32 二、铺位布局 32 第四部分：初步租金、售价收益预测及整体经营风险分析 32 一、项目初步租金、售价收益预测 32 二、整体经营风险分析 37  前言 通过项目组对清远现有小商品、服装、鞋包市场及下游消费市场情况调研、结合珠三角地级城市一般小商品及服装鞋包的一般经营规律，项目AB区面积从理论上讲，基本符合珠三角地区地级市小商品、服装鞋包经营的基本规律，考虑到整体市场大环境及开发商开发风险的角度，本项目先推出A区，B区视A区的招商、销售及后期经营情况而定，但AB区总体定位还是打造粤北地区规模最大、产品最全一站式小商品、服装鞋包批发市场。B区业态最终在A区现有业态上进行拓展及延伸，或增加新兴的业态类别。以下对项目商业部分A区进行定位及商业规划进行论证。 第一部分：项目定位 一、项目整体定位依据 对于本项目总体商业部分定位，一方面是根据广东其他同类地级城市轻工商品市场规律，另一方面是结合本地现有的市场基础及商圈辐射范围内的消费基础，总体来讲基于以下几点： 存在较强的市场消费基础 清远是广东最大的地级城市，占据大半个粤北地区，拥有403万人口，但其工业化水平较低，乡镇及农业人口占到总人口的7成以上，这部分人的收入和消费水平都低于珠三角的其他城市，他们在批发市场、集贸市场及临街个体商业中的日常用品消费占据其社会消费总额的绝大部分，而这些市场正是物美价廉的轻工商品最广阔的销售终端，说明在清远存在较强的市场消费基础。 产业转移外来人口消费群体不断增大 随着珠三角产业转移的不断深化，清远已成了产业转移的重点城市之一。诸如佛山陶瓷产业和珠三角其他城市的电子、化工、服装等产业不断向清远转移，将为清远带来大量的外来务工人口从而增加市场消费容量。 清远及粤北地区的轻工商品市场处于初级阶段 在清远及粤北地区存在巨大的轻工商品消费群体，但根据市场调查，在这个有着巨大消费群体的区域内，轻工商品市场还处于初级阶段，其主要体现在以下几个方面：第一是市场规模小，产品不丰富；第二是市场设施陈旧，不符合现代化商业经营需要。可以说该地区缺乏一个大规模综合性的现代化一站式的小商品服装鞋包市场。 项目所在片区大商贸大物流的政府规划 项目地处清远市新城区中心区域交通要道人民三路中段，紧临广清高速和广清大道（107国道），随着项目的启动东西两侧富强北路和国泰北路建成通车将为项目带来便利的流通环境。 据初步了解，项目周边也将会相继建成清远市农产品批发市场，汽车商贸城等大型商贸项目；由此可见，该区域将是清远未来面积最大、品种最全的商贸物流中心，最大限度发挥专业市场集群效应。 二、项目整体经营定位 粤北地区最大轻工商品批发市场 清远，南接广佛、北界与湖南江华瑶族自治县接壤、东连韶关、西界与广西贺州接壤，乃“三省通衢”之地。清远户籍人口403万人，下辖二市五县一区，辖区面积近2万平方公里，是广东省面积最大的地级市。目前清远市的轻工商品主要集中在朱围综合批发市场、桥北路、松岗路、曙光路和连江路一带。这些都是经过多年自发形成的马路市场，清远还没有一个规模大、产品种类齐全的现代化轻工商品批发市场，清远轻工商品市场亟待改造升级，来满足清远及粤北地区轻工商品一站式采购需求 通过市场调查，充分考虑清远现有轻工商品市场基础，将项目定位为“粤北地区最大轻工商品批发市场”，集小商品、服装、鞋包、建筑装饰材料、五金机电、汽配汽摩、副食、粮油类等轻工类商品为一体的综合类批发市场，打破清远市现有轻工商品市场经营环境差、配套设施不完善、经营分散、缺乏统一推广的经营局面，全面升级清远市轻工商品专业市场，从而促进清远及粤北地区轻工商品市场的发展。 三、项目整体功能定位 一个现代化轻工商品综合批发市场，应具备以下各项功能： 交易功能：现场交易功能，电话交易功能，网上交易功能。 仓储功能：市场必须有配套的仓库，批发市场商户主要是以走量来获取利润，货物流量大。由于市场的铺位面积比较小，商户在商铺内只能摆样品，大量的货物需要有仓储。 物流配送功能：市场设立专门货运物流中心，由专门的第三方物流企业或货运公司进驻，为市场交易双方提供专业的物流货运服务，并可根据交易双方约定的时间、地点、数量、质量、价格等进行专业配送服务，降低交易双方的货运物