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这种商品的买卖本质上是一种金融市场上的交易 一个段子参透买房行为的本质 如果有人要你押下你五年积蓄，透支未来十年收入和家庭命运，去买一个股息比存款利率还低，市账率超过8倍，交易手续费5%，资本利得税20%股票，你一定骂他疯了。房地产其实就是这样的股票，为什么换了房子大家胆子就大了，标准就不同了？ 买房本质上是一种金融市场上的交易 2008年深圳的商品房断供潮，2011年开始的温州司法委托拍卖商品房潮，眼下正在一些地区扩散中。 近几个月，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例，这些案件中，业主大多声称“无力还款”。出现这样的窘况，有些人可能是投机不成蚀把米，有些人可能根本没意识到买房其实也是一种交易。 一个堪称经典的段子 投资股票危险吗？毫无疑问，八亏一赚一平。投机期货危险吗？加了杠杆自然不在话下，九亏一赚比例都稍显低了。 那么，如果有人要你用三倍杠杆，押下你五年积蓄，透支未来十年收入和家庭命运，去买一个股息比存款利率还低，市账率超过8倍，连续涨了十年已经涨了十倍，且还在源源不断增发，交易手续费5%，资本利得税20%股票。 你一定骂他疯了！可是很多人勇敢地冲进去了。这是为什么？ 其实近些年的房地产其实就是这样的股票，为什么换了房子大家的胆子就大了，标准就不同了？ 这个段子实在很棒，原创者是中国银行的一位高级交易员，他把房地产交易的精髓用百余字就描述地这么清楚，实在是高！ 笔者在在《房市大衰退》一书中将房屋属性作了分解，房屋具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现出使用价值；二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。 涉及到钱，涉及到高的房价，房屋的资产属性自然凸显，所以在当下，简单地把房屋视为资产是应该的。资产是用来交易的，而交易是需要考虑基本面、技术面、政策面、资金面、产品结构、资金成本，以及资产配置等。 所以虽然金融市场的上交易和买房行为略有差异，房地产买卖比证券类投资标的交易起来复杂的多，流动性也较差，买房者也无需时刻盯盘免于市场波动带来的心理压力。但本质上买房就是一种金融市场上的交易。 商品房的杠杆 首先来看段子中提到的杠杆，买房的杠杆有多大呢？ 这体现在首付上，首套房首付起初为二成，2005年3月上调至三成，2008年11月又曾下调至二成，2011年1月，再次调至三成。也就是说，首付三成，七成贷款，相对于用了2倍多的杠杆。 至于二套房，作为改善型需求，首付比例前些年也是随着调控政策而一直变化。2007年9月，首付为四成，2010年4月改为五成，2011年1月又改为六成。甚至一线城市在2013年4月起相继改为七成。 2003年以来我国信贷政策与新建住宅销售趋势(来源：中原集团) 从总量上看，自1994年5月中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，加之工商银行1995年出台第一个人住房担保贷款以来，截至2013年底，全国购房贷款余额为9万亿元。 而1995年~2013年以来中国商品住宅累计销售额为36.58万亿元，即到2013年底，房贷余额占购房款总额的四分之一。即平均每套房四分之一的购房款为银行贷款。这里，总量计算也就是作个形象说明。 不懂交易的悲哀 再回到上述那个经典的段子。 所谓房子的股息比存款利率还低，股息是指的是房子租金回报率，在上海这样的一线城市，房屋租金回报一般在1.2%~3%左右，确实不如一年定期存款利率。有个同事的亲戚，一个上海老先生，就把自己的房子卖了200多万，在银行买个安全的理财产品，年化至少7%，养老无忧了。 市账率也是市净率，房子的市净率即是房价比上房屋的固定资产价值，基本可等同建安成本，按照建安成本一般占房价15%计算，市净率也就7~8倍。 交易费、买卖税收都好理解，无须多说。 好了，虽然驱动太多人买房的一个理由是刚需，但从交易角度来说，买房就是一场带杠杆的高仓位的交易，如果是积蓄全部堆上甚至负债而为，那便是赌博了！ 去年微博上曾流传一篇文章，讲的是一对夫妻准备好钱后，多方找门路去买房，选房时甚至用上EXCEL表格去打分，最终选到了一套好房。 说实在，笔者看到这篇文章，既觉得他们辛苦，也觉得他们太可悲，拿钱去买房还要求人。更可悲的在于，他们花了那么多时间在细节上，却不曾花些时间从高处远眺下房地产市场的趋势。类似的例子《房市大衰退》中还例举了几个，简直就是说多了就是泪。 尽管4月以来，大部分限购城市都在明里暗里地松绑限购，放开买房落户，银行优惠贷重出，甚至出台财政补贴，但当前已很难让房市重回前些年的辉煌了。 最后啰嗦一句，现在买房不妨体会下交易的内涵。太多的人将家庭甚至数代人的积蓄加上银行的贷款押在一套房子上，真的很危险。做交易的人都清楚，高仓位、高杠杆的交易，操作