《大型购物中心特点.docVIP

大型购物中心特点 由于项目的特色非常重要，而这个特色本身在市场经营当中就是一种武器，商业的机密。无论从职业道德来讲，还是商业的和约来讲我们都有非常明确的约定，这些商业机密我们不能作为资源公开的。包括华南MALL，华南MALL历时三年时间，它的前期这两年时间一直保持低调，它的核心部分是没有对外公开过。在它今天即将开业的时候，像华南MALL这样一个核心产品是应该可以和大家达成共识的。 ? 　　今天更多的是主要介绍北美有特色的shopping mall的实力，用它们足够说明我需要表述的问题。下面开始讲述我刚才提到的今天演讲的第一部分。这第一部分可能更多偏向shopping mall的概念和设计原则特性。 ? 　　大家知道大概在上世纪五十年代北美国家包括美国、加拿大屏弃了都市住宅的理念，很多人逃离了污染和交通拥挤的城市，选择了郊区这种低密度的居住区生活。由于汽车本身的发达普及，包括高速路建设的发展，使得这种远程的生活方式在当时很流行。这种方式的产生，使人们对经常性的购物活动变得集中和有一站式的要求。大家出行可能打个酱油都需要开车完成，所以无论大店小店它的地点要相对集中。当时shopping mall产生的背景是在大的城市规划之下产生的。大家可以从图中看到，这个画面角落的区域是处在非常分散的居住区当中的商业体，集合了各种商业的业态。 ? 　　这是我们从五十年代开始产生第一代shopping mall的一个典型的案例。目前来讲北美一个城市里可能有大大小小二十多家shopping mall，但是多数的状态是和大家看到的这种是相反的。全是选择四周交通比较发达被居住区包围的区域，由于大量的汽车通行，周边留了很多空地给汽车了，商业非常的集中。随着老城市的人逐渐向郊区迁徙，城市商业中心开始慢慢衰落，包括城中心很多娱乐这些功能也开始慢慢向郊区偏移。 ? 　　由于整个城市环境和郊区环境是不一样的，这样郊区shopping mall外观是很可怕的，几乎没有太多的开窗，外墙尽量从简，造价非常低廉，追求高效低价的原则。随着郊区化逐渐发展，整个土地开发呈现出非常失控蔓延的开发，而且人们在通行的时间上越来越多。上个世纪美国又开始强调人回到城市来，在整个城市设计中开始强调人的住行空间，公交系统以及人和人交往。这张图片可以叫做教科书北美早期shopping mall的构成问题，它是一个孤岛式的格局。我们目前对shopping mall的定义，其实我也看到很多报刊杂志上有多种提法，很多的解释非常的深奥。实际上shopping mall本身应该是非常简单的东西，它的构成原则可能相对于传统的商业街，我们知道传统的商业街老城当中形成的商业街并不牵扯到人工业态组合，更多靠这种小店经过多年自发形成，它的人气经过几年甚至十几年几十年慢慢培育而养成的。 ? 　　对于新区的商业中心来讲，它的人气的聚集，不可能留给开发商，说留出几年的时间慢慢培养人气，没有一个投资商会做这个事情。大家开发这样的项目往往是以主力店为目的，以它的利益为主导。刚才我们也提了一站式的要求，就是包括所有类型的，包括百货店、超市、小店等等都可以聚集，这是一个shopping mall本身形成的一个前提。 ? 　　既然有了大店和小店业态的一种组合，本身的这种组合方式，实际上也是受到本身店的人流上规律的一些影响。我们可以看到我们现在画到红色的部位是中间大的主力店所占的位置。作为北美shopping mall，由于产品细分的档次越来越精，所以王问同样会包含三家百货店。从这张图片当中可以看到整个shopping mall分期发展是可以实施的。看到绿色这一部分，目前这个主力店还没有建成，而是预留两个地块，这个已经开业了，而且生意非常得好。 ? 　　这个中间绿色部分就是中间的小店部分，从小店布局来讲，我们谈到shopping mall本身的是以大利益为主立项，作为规划设计，包括作为业主来经营上需要合乎花心思的就是中间绿色的部分，就是小店部分。主力店本身有其规模效益，如果保证每家小店它的生意都能够旺，这是我们在夺整个规划布局之前要考虑的问题。这里我们用这个图片做了人流的分析，大家看到红色箭头的部分，实际上是从主力店直接进入shopping mall主要的出入口，绿色部分是shopping mall自己的单独入口。由于整个shopping mall在四周交通非常方便的位置，停车除非我来到shopping mall我有非常明确的意向，我停车是有选择的，但是很多时候停车位置是随机的，大家看到这张图片感觉上象一个巨大的磁场。吸引周围的人流到这里从事大量的购物活动。而我们画的箭头就像磁极，是高度吸引人流的重要环节。 ? 　　小店不值得原则，大家从这张图片上可能会看到，这个蓝色部分实际上是这个通道当中玻璃顶，实际上连接各个主力店之