《浅析我国房地产业的风险及规避.docVIP

投 资 学 结 业 论 文 题 目：浅析我国房地产业的风险及规避 摘要：随着我国的社会主义市场经济的稳固增长，房地产因其高投资报酬率以及较强的保值增值能力已成为了重要的投资工具之一。然而房地产投资是一个高投入，高回报和高风险的产业，同时也是一项综合性、专业性、技术性很强的活动。【l】投资数量大、投资周期长、变现能力差的特性使房地产投资过程中既有经营风险、金融财政等有形风险，也有政策变化等无形风险。尤其是我国现阶段处于房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政府法规尚不健全或者执行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险。【2】 因此，对房地产投资风险的科学分析和定量评估显得十分必要。房地产投资风险与房地产投资风险评价体系的探索与实践应用，在我国已是一个重要的研究课题，引起国内外有关专家和地产投资者的高度重视，并已形成一系列的理论与方法。本文在详细论述了房地产投资，分析了房地产投资风险因素，模糊评价方法可针对房地产原始信息的不确定性，将其转变为模糊变量，利用模糊评价模型进行评价的出的定量结果，提出了房地产投资风险规避的两个有效策略：投资分散化以及房地产保险，对房地产风险规避有较高的参考价值。 关键字：房地产投资风险分析 地产泡沫 盈亏分析 风险规避 国内房地产业投资风险现状 （一）国内房地产发展现状 房地产投资是一种风险投资，具有周期长、资金占用量大的特点。改革开放以来,随着社会主义市场经济的稳步发展，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛活力，房地产市场开始形成,出现了投资主体多元化和多渠道投资的格局。 由于我国经济发展快,市场繁荣,经过1993年以来的宏观调控，大量外资涌入,促使房地产市场需求增加,造成市场供需不平衡,价格大幅度上升,房地产投资利润丰厚,房地产业进入了相对平稳发展地阶段：1998到2002年底这段时间，房地产开发更是进入了一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现出良好态势。【3】据不完全统计，我国的房地产投资，1998年比1997年增长13.7%；1999年比1998年增长13.5%；2000年比1999年增长21.5%；2001年比2000年增长27.3%；2002年比2001年增长21.9%，5年平均增速22%，2002年比前五年的平均增速高出10个百分点，2004年比2003年增长29.7%。现如今在国民经济中发挥着越来越重要的作用，已经成为国民经济支柱产业之一，并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展地重要产业群体。【4】有关部门统计，在我国每增加1亿元房地产投资，其他23个相关联产业就增加1.48亿元，被带动的直接或间接相关较大的产业达到60多个。 但是在房地产业高速发展的背后，其所带的风险也在日益增大。前些年我国房地产业发展迅速，出于政府宏观政策失误以及土地供应失控，加之商利润的驱使，导致1992年、1993年连续两年房地产投资超过100％的飙升，引发波及全国的房地产泡沫，之后政府不得不作出大力调整，采取宏观调控措施抑制由开发过热造成的开发规模过大、房价猛涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。【5】据建设部房产司、建设部信息中心汇总的统计资料显示，截至1995年底，全国累计空置商品房迭5031．4万平米，较上年底急增53％，这些积压的商品房对国家而言，除损失大量收入外还对抑制通货膨胀带来了阻力；对开发商来说，大量资余被套牢，承受巨大的还贷压力，损失惨重，中小开发商纷纷破产倒闭。【6】近几年，随着我国政府对房地产宏观调控的加强，有关法规相继颁布实施，房地产市场已逐步规范，但仍有数据显示，至2002年9月底，全国一年以上的商品房空置面积就已超过总量的19%，超过国际公认的空置率10%的警戒线。这些商品房积压使国家损失大量收入，对房地产公司造成大量资金积压。由此可见，我国的房地产虽然处于起步阶段，但盲目的投资热将会给投资者带来巨大的风险损失。【7】 （二）国内房地产投资风险研究现状 从我国的现实情况来看，我国房地产业和发达国家成熟的，已作为国民经济支柱之一的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，存在着许多问题。近年来，由于房地产业的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热，一些经营者缺乏科学的风险预测和完善的投资决策方法，一大批房地产项目没经过科学的可行性研究而仓促上马，造成了投资规模过大、项目结构失常、空置率过高、市场竞争无序，房地产业面临巨大的经营风险，对国民经济的发展造成了负面影响。【8】因此，建立科学有序的房地产投资风险分析、评估和预测系统是当前房地产业的迫切需求，这对于实现我国房地产投资决策的科学化和最优化，提供开发项