(业主投票权数的确定的问题第三章案例.docVIP

建筑物区分所有权司法解释第九条解读【业主人数及总人数的计算方法】 2009-07-06 建筑物区分所有权司法解释第九条解读【业主人数及总人数的计算方法】 　　第九条　物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。 【条文主旨】 　　为了使《物权法》第76条第1款规定的事项进行表决时更具有合理性，本条对业主人数及总人数的计算方法作出了规定。 【背景依据】 　　一、起草本条的背景情况 　　如本司法解释第8条的理解与适用中所阐述的那样，《物权法》第76条就业主大会决议的通过规则规定了两个标准，第一个是应当经专有部分占建筑物总面积过半数或者2／3以上的业主同意；第二个是占总人数过半数或者2／3以上的业主同意，这在理论上称之为“双重多数决”原则。在此情况下，如何计算人数问题即成为业主大会通过规则的关键问题，同时也成为业主成员权的重要内容之一。本条意在解决三个问题：第一，业主人数的计算标准是什么？如果说本司法解释第8条是对“一人一票”中票的表决能力大小如何确定的规定，则本条即是对“一人一票”中的人数如何确定的规定；第二，如果出现两人以上共有一个专有部分，则业主人数或者票数如何计算；第三，如果出现一人拥有两个以上的专有部分的所有权，则业主人数或者说投票权如何计算。本条即是对上述问题如何处理的规定。 　　二、各国和地区立法关于表决权计算的标准 　　如本司法解释第8条所述，关于表决权及其表决能力，各国立法例主要区分为两种类型：第一种以德国法、瑞士法为其典型，即各个区分所有权人一人一票，各个表决权的表决能力相同，无大小之分。第二种则以我国台湾地区、日本法、法国法为其典型。表决权虽然仍然是一人一票，但是由于表决规则不仅要求一定比例的区分所有权人，而且要求一定比例的专有所有权比例，因此，表决权的表决能力即存在差别，各个表决权表决能力的计算标准乃是根据各区分所有权人专有部分的面积与专有部分全部面积总和之比计算（台湾地区），或者按照各区分所有权人专有部分面积与共有部分面积之和与建筑物的总面积之比计算（日本），或者按照各区分所有权人专有部分同全部建筑物价值的比率（法国）确定。 　　在业主人数或者表决权的计算上，《德国住宅所有权法》第25条第（2）项和《瑞士民法》第712条之十五规定，各住宅所有权人或分层建筑物所有权人有一表决权。多数人共有一住宅所有权者，仅得统一或者推举代表一人行使该表决权。在解释上，若一人拥有数个专有部分的，则其表决权也为一个。由于日本法是按照专有部分来计算表决权，因此，当数人共有一专有部分时，其表决权仍然只有一个，但是一人拥有数专有部分时，其表决权如何计算，尚待解释。我国台湾地区关于表决权的计算，基本原则是按照专有部分计算，每一专有部分一个投票权，数人共有一专有部分的，表决权应推由一人行使。但是，如果一人所有的专有部分的个数超过全部专有部分个数总和的1/5以上的，超过部分不予计算。换言之，每个区分所有权人所拥有的投票权最多不超过全部投票权的1／5。同时，如果区分所有权人书面委托他人代理出席区分所有权人会议的，受托人接受委托的表决权也不能超过全部区分所有权人数的1/5的，超过部分也不予计算。换言之，每个受托人接受委托的投票权不得超过全部专有部分数量的1/5，否则仅按1／5的数量计算。我国香港特别行政区关于表决权数量的规定是，业主每拥有一份份数，即有一个投票权，如果二人以上共同拥有某一份数，则仍然只有一票，由共有人共同委托代表或者由共有人之一统一行使。 　　综上所述，在表决权的计算规则上，存在两种类型：第一种是按照专有部分来计算业主的表决权，一个专有部分一个表决权，一个业主拥有多个专有部分的，可以累计；第二种虽以专有部分计算业主的表决权，但是对于累计表决权有限制，其典型是德国、瑞士和我国台湾地区。在限制的方法上，则采取比例限制或个数限制。比例限制是当一个业主拥有的专有部分个数超过专有部分总数的一定比例时，超过部分不予计算；个数限制则主要采取一个业主最多只有一个表决权的方法。综合来看，在表决权的计算方法上，其规范目的主要在于防止个别拥有较多专有部分的业主在共同管理权的行使方面权利过大，从而造成不公平的现象发生。 　　三、司法解释起草过程中的主要意见 　　本司法解释的征求意见稿关于业主表决权的内容规定在第7条，其原文为：物权法第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：……（3）总人数，按照专有部分的数量统计；（4）建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分，按一人计算。 　　对于该条